Welche Unterlagen braucht die Bank?
Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft, stellt sich oft die Frage:
Warum benötigt die Bank eigentlich so viele Unterlagen für eine Immobilienfinanzierung?
Schließlich geht es nicht nur um Gehaltszettel oder einen Ausweis, sondern häufig auch um Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweise, Kaufunterlagen und zahlreiche Dokumente zur Immobilie.
Warum verlangt die Bank so viele Unterlagen für eine Immobilienfinanzierung?
Versetzen Sie sich einmal in folgende Situation: Ein Bekannter bittet Sie privat um ein Darlehen über 300.000 Euro. Würden Sie das Geld überweisen, ohne zu wissen, wer die Person ist, wie lange sie bereits berufstätig ist, ob das Einkommen ausreicht oder wofür das Geld überhaupt verwendet wird? Vermutlich nicht.
Genau so verhält es sich auch bei einer Bank. Sie ist der Kreditgeber und trägt das finanzielle Risiko. Deshalb muss sie sowohl den Kreditnehmer als auch die zu finanzierende Immobilie sorgfältig prüfen. Je vollständiger und transparenter die eingereichten Unterlagen sind, desto einfacher kann die Bank die Finanzierung beurteilen und eine Entscheidung treffen.
Eine gut vorbereitete Finanzierung spart dabei nicht nur Zeit, sondern verhindert auch unnötige Rückfragen und Verzögerungen. Als unabhängiger Wohnbaufinanzierer unterstütze ich meine Kundinnen und Kunden bereits im Vorfeld dabei, alle erforderlichen Unterlagen vollständig und übersichtlich zusammenzustellen. Dadurch können Finanzierungsanträge häufig deutlich schneller bearbeitet werden.
Falls Sie sich noch unsicher sind, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist oder welche Nebenkosten beim Immobilienkauf auf Sie zukommen, finden Sie dazu ebenfalls ausführliche Informationen in unseren Ratgebern zum Eigenkapital beim Immobilienkauf, zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf sowie zum Thema Fixzins oder variabler Zinssatz.
Persönliche Unterlagen
Zu Beginn jeder Immobilienfinanzierung benötigt die Bank einige persönliche Unterlagen. Diese dienen in erster Linie der Identitätsfeststellung und unterscheiden sich – unabhängig von Alter, Beruf oder Ausbildung – nur in wenigen Ausnahmefällen. Die meisten Banken verlangen daher von allen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern dieselben Basisdokumente.
Lichtbildausweis
Ein gültiger Reisepass oder Personalausweis ist die bevorzugte Form des Lichtbildausweises. Daraus kann die Bank nicht nur Ihre Identität feststellen, sondern auch Ihre Staatsbürgerschaft erkennen. Ein Führerschein wird hingegen von vielen Banken nur in Ausnahmefällen akzeptiert und ersetzt einen Reisepass oder Personalausweis daher meist nicht.
Meldezettel
Ebenfalls erforderlich ist ein aktueller Meldezettel. Die Bank prüft damit Ihren Hauptwohnsitz und kann nachvollziehen, ob zusätzlich Nebenwohnsitze bestehen. Bei ausländischen Staatsangehörigen lässt sich daraus außerdem erkennen, seit wann der Hauptwohnsitz in Österreich besteht.
Aufenthaltstitel bei Nicht-EU-Bürgern
Sind Sie kein EU-Bürger, verlangt die Bank in der Regel zusätzlich einen gültigen Aufenthaltstitel (z. B. eine Rot-Weiß-Rot-Karte oder einen anderen Aufenthaltstitel).
Für die Bank ist dabei besonders wichtig, ob Ihr Aufenthaltsrecht befristet oder unbefristet ist. Je nach Kreditinstitut wird dieses Thema unterschiedlich bewertet. Während manche Banken befristete Aufenthaltstitel restriktiver beurteilen, zeigen sich andere deutlich flexibler. Gerade in solchen Fällen kann ein unabhängiger Finanzierungsvermittler dabei helfen, von Beginn an die passende Bank auszuwählen.
EU-Bürger sind österreichischen Staatsbürgern grundsätzlich gleichgestellt
Viele Interessenten fragen sich, ob ihre Staatsangehörigkeit Auswirkungen auf die Finanzierung hat. Innerhalb der Europäischen Union lautet die Antwort in den meisten Fällen: Nein.
EU-Bürger werden bei österreichischen Banken grundsätzlich österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt. Ob Sie beispielsweise aus Deutschland, Italien, der Slowakei, Frankreich oder Portugal stammen, spielt für die Finanzierung in der Regel keine Rolle. Entscheidend sind vielmehr Ihre Bonität, Ihr Einkommen und die Erfüllung der bankinternen Kreditrichtlinien.
Praxistipp: Achten Sie darauf, dass Ausweis und Aufenthaltstitel während des gesamten Finanzierungsprozesses gültig sind. Läuft ein Dokument in den nächsten Wochen ab, empfiehlt es sich, dieses rechtzeitig bei den Behörden zu erneuern. Das vermeidet unnötige Verzögerungen bei der Kreditbearbeitung.
Einkommensunterlagen
Neben den persönlichen Dokumenten möchte die Bank natürlich auch nachvollziehen können, ob die monatliche Kreditrate langfristig leistbar ist. Deshalb zählen die Einkommensunterlagen zu den wichtigsten Bestandteilen jeder Immobilienfinanzierung.
Angestellte/Arbeiter
Bei Angestellten/Arbeitern verlangen die meisten Banken in der Regel die letzten drei Gehalts- oder Lohnzettel und manchmal den aktuellen Jahreslohnzettel (L16), sofern dieser bereits vorliegt.
In manchen Fällen kann es sinnvoll oder sogar notwendig sein, mehr als drei Gehaltszettel vorzulegen. Das betrifft insbesondere Berufsgruppen mit stark schwankenden Einkommensbestandteilen, wie Überstunden, Provisionen, Zulagen, Prämien oder Schichtzulagen. Je mehr aussagekräftige Unterlagen vorhanden sind, desto besser kann die Bank das durchschnittliche Einkommen beurteilen.
Zusätzlich kann auch der Dienstvertrag angefordert werden. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn das Dienstverhältnis erst vor Kurzem begonnen hat, eine Probezeit besteht, der Vertrag befristet ist oder besondere Vereinbarungen – beispielsweise zu Prämien oder variablen Gehaltsbestandteilen – daraus hervorgehen.
Auch bei sogenannten Kettenverträgen, bei denen ein befristetes Dienstverhältnis regelmäßig verlängert wird, verlangen Banken häufig den Dienstvertrag, um die zukünftige Beschäftigung besser einschätzen zu können.
Selbständige und Unternehmer
Bei Selbständigen erfolgt die Einkommensprüfung meist deutlich umfangreicher als bei Angestellten. Da das Einkommen von Jahr zu Jahr schwanken kann, betrachten Banken nicht nur die aktuelle Situation, sondern auch die wirtschaftliche Entwicklung der vergangenen Jahre.
Üblicherweise werden folgende Unterlagen verlangt:
die letzten zwei bis drei Einkommensteuerbescheide
für das laufende Geschäftsjahr eine aktuelle Einnahmen-Ausgaben-Rechnung oder eine Saldenliste des Steuerberaters
bei Kapitalgesellschaften zusätzlich die Jahresabschlüsse bzw. Bilanzen der letzten zwei bis drei Geschäftsjahre
Darüber hinaus verlangen viele Banken einen aktuellen Auszug vom Steuerkonto sowie eine Bestätigung der SVS beziehungsweise der zuständigen Sozialversicherung. Damit wird überprüft, ob offene Abgaben oder Beitragsrückstände bestehen.
Pensionistinnen und Pensionisten
Auch Pensionistinnen und Pensionisten können selbstverständlich eine Immobilienfinanzierung beantragen. Seit dem Wegfall der Altersdiskriminierung stellt das Alter allein kein Hindernis für eine Kreditvergabe dar.
In der Regel genügt hier der aktuelle Pensionsbescheid als Einkommensnachweis. Ergänzend werden – wie bei allen Kreditnehmern – die persönlichen Unterlagen wie Lichtbildausweis und Meldezettel benötigt.
Nachweise über Eigenkapital
Neben Ihrem Einkommen möchte die Bank selbstverständlich auch wissen, wie viel Eigenkapital für den Immobilienkauf zur Verfügung steht. Je aktueller und nachvollziehbarer diese Nachweise sind, desto einfacher kann die Finanzierung beurteilt werden.
Je nach Herkunft des Eigenkapitals kommen unterschiedliche Unterlagen infrage.
Sparbuch, Girokonto oder Sparkonto
Befindet sich Ihr Eigenkapital auf einem Sparbuch, genügt in der Regel ein Foto oder Scan des aktuellen Standes. Liegt das Guthaben auf einem Giro- oder Sparkonto, wird üblicherweise ein aktueller Kontoauszug eingereicht.
Wertpapierdepot
Besteht Ihr Eigenkapital aus Aktien, ETFs oder anderen Wertpapieren, verlangt die Bank einen aktuellen Depotauszug. Da sich Börsenkurse laufend verändern können, sollte dieser möglichst aktuell sein.
Bausparvertrag
Auch Guthaben aus einem Bausparvertrag werden als Eigenmittel anerkannt. Hier reicht in den meisten Fällen der aktuelle Konto- oder Jahresauszug des Bausparvertrages.
Kryptowährungen
Verfügen Sie über Vermögen in Kryptowährungen, kann dieses grundsätzlich ebenfalls berücksichtigt werden. Die meisten Banken verlangen dafür einen aktuellen Nachweis über den Bestand, beispielsweise einen Depot- oder Wallet-Auszug. Da Kryptowährungen starken Kursschwankungen unterliegen, beurteilen Banken diese Vermögenswerte jedoch unterschiedlich.
Schenkungen innerhalb der Familie
Unterstützen Eltern oder andere Familienangehörige den Immobilienkauf finanziell, akzeptieren Banken dies häufig bereits vor der tatsächlichen Überweisung.
Dafür werden in der Regel zwei Unterlagen benötigt:
eine Schenkungsabsichtserklärung, in der der Schenkungsgeber bestätigt, den vereinbarten Betrag zur Verfügung zu stellen,
sowie ein Nachweis über die vorhandenen Schenkungsmittel, beispielsweise durch einen Konto- oder Sparbuchauszug.
Mit diesen Unterlagen kann die Bank die zugesagte Schenkung häufig bereits als Eigenkapital berücksichtigen.
Bereits vorhandene Immobilien
Eigenkapital muss nicht immer in Form von Bargeld oder Guthaben vorhanden sein. Auch bereits bestehende Immobilien, Eigentumswohnungen oder Grundstücke können bei einer Finanzierung eine wichtige Rolle spielen.
Je nach Finanzierungskonzept können diese Vermögenswerte als zusätzliche Sicherheit dienen und fehlendes liquides Eigenkapital teilweise ersetzen. Als Nachweis genügen häufig ein Grundbuchsauszug, ein Kaufvertrag oder – falls vorhanden – ein aktuelles Schätzgutachten.
Unterlagen zur Immobilie
Neben Ihrer Bonität prüft die Bank selbstverständlich auch die Immobilie selbst. Schließlich dient diese als Sicherheit für den Kredit. Aus diesem Grund wird der vereinbarte Kaufpreis nicht einfach übernommen, sondern mit dem tatsächlichen Marktwert beziehungsweise Schätzwert der Immobilie verglichen und plausibilisiert.
Damit sich die Bank ein möglichst vollständiges Bild machen kann, werden je nach Objekt verschiedene Unterlagen benötigt.
Exposé oder Immobilieninserat
Den ersten Überblick erhält die Bank meist über das Exposé oder den Link zum Immobilieninserat. Daraus gehen unter anderem Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Ausstattung und der vereinbarte Kaufpreis hervor.
Grundbuchsauszug
Der Grundbuchsauszug gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse sowie über bestehende Belastungen, Dienstbarkeiten oder Pfandrechte. Er gehört daher zu den wichtigsten Dokumenten jeder Immobilienfinanzierung.
Einreichplan, Grundrisse und Pläne
Anhand der Baupläne und Grundrisse kann die Bank die Raumaufteilung, Wohnfläche und den baulichen Zustand besser beurteilen. Gerade bei Einfamilienhäusern oder umfangreichen Umbauten sind diese Unterlagen besonders wichtig.
Energieausweis
Ein gültiger Energieausweis ist heute bei nahezu jeder Finanzierung erforderlich. Er informiert über die energetische Qualität der Immobilie und liefert wichtige Kennzahlen zum Energieverbrauch.
Innen- und Außenfotos
Fotos der Immobilie helfen der Bank zusätzlich dabei, den tatsächlichen Zustand sowie die Ausstattung besser einzuschätzen. Sie ergänzen die Informationen aus dem Exposé und erleichtern die Plausibilisierung des Kaufpreises.
Kaufanbot oder Kaufvertragsentwurf
Liegt bereits ein Kaufanbot vor, kann die Bank erkennen, wer die Immobilie verkauft, wer sie erwerben möchte und welcher Kaufpreis vereinbart wurde.
Ist bereits ein Kaufvertragsentwurf durch eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder ein Notariat erstellt worden, wird dieser ebenfalls gerne entgegengenommen und beschleunigt häufig die weitere Bearbeitung.
Besondere Unterlagen bei Eigentumswohnungen
Beim Kauf einer Eigentumswohnung verlangen Banken häufig zusätzlich ein Nutzwertgutachten oder den Wohnungseigentumsvertrag. Diese Unterlagen geben Aufschluss über die Eigentumsanteile und die grundbücherliche Zuordnung der Wohnung.
Neubau, Hausbau oder Sanierung
Bei Neubauten und Hausbauprojekten werden zusätzlich eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie – je nach Projekt – Baupläne oder Baubeschreibungen benötigt.
Sind Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen geplant, sollten bereits Kostenvoranschläge oder Angebote der ausführenden Unternehmen vorgelegt werden. Dadurch kann die Bank die Gesamtkosten des Projekts realistisch beurteilen und den Finanzierungsbedarf entsprechend berücksichtigen.
Laufende Verpflichtungen
Neben Einkommen und Eigenkapital interessiert sich die Bank auch für Ihre laufenden finanziellen Verpflichtungen. Dadurch kann sie beurteilen, ob die zukünftige Kreditrate dauerhaft leistbar ist und ausreichend finanzieller Spielraum im Haushalt bleibt.
Wichtig zu wissen: Bestehende Verpflichtungen sind grundsätzlich kein Ausschlusskriterium für eine Immobilienfinanzierung. Entscheidend ist vielmehr, dass diese bei der Berechnung der monatlichen Leistbarkeit berücksichtigt werden.
Zu den häufigsten laufenden Verpflichtungen zählen unter anderem:
- bestehende Wohnbau-, Konsum- oder Autokredite,
- Kfz-Leasingverträge,
- Unterhalts- oder Alimentationszahlungen,
- Ratenvereinbarungen sowie sonstige regelmäßige Zahlungsverpflichtungen.
Bestehen bereits Kredite oder Leasingverträge, verlangt die Bank in der Regel eine aktuelle Restsaldobestätigung. Daraus geht hervor, wie hoch die noch offene Restschuld ist und welche monatliche Rate derzeit bezahlt wird.
Unterhalts- oder Alimentationszahlungen werden ebenfalls berücksichtigt. Liegt keine schriftliche Vereinbarung vor, können diese regelmäßigen Zahlungen häufig auch anhand der Kontoauszüge nachvollzogen werden.
Darüber hinaus prüft die Bank die eingereichten Kontoauszüge auf weitere wiederkehrende Belastungen, beispielsweise laufende Ratenzahlungen oder sonstige regelmäßige Verpflichtungen. Ziel dieser Prüfung ist es nicht, Kundinnen und Kunden zu benachteiligen, sondern ein realistisches Bild der finanziellen Gesamtsituation zu erhalten.
Was viele Kunden vergessen
Neben den klassischen Unterlagen gibt es einige Besonderheiten, die im ersten Moment oft übersehen werden. Gerade diese sogenannten Soft Facts können jedoch einen positiven Einfluss auf die Finanzierungsentscheidung haben oder helfen, Rückfragen der Bank von Anfang an zu vermeiden.
Bonuszahlungen und Prämien
Variable Gehaltsbestandteile wie Bonuszahlungen, Prämien oder Erfolgsbeteiligungen werden von Banken unterschiedlich bewertet. Da sie nicht immer garantiert sind und häufig vom Unternehmenserfolg abhängen, werden sie teilweise nur eingeschränkt berücksichtigt.
Dennoch empfiehlt es sich, diese Einkünfte nachzuweisen – insbesondere dann, wenn sie bereits über mehrere Jahre regelmäßig ausbezahlt wurden. Dadurch kann die Bank besser beurteilen, ob diese Zahlungen nachhaltig zum Einkommen gehören.
Kinderbetreuungsgeld und Karenz
Befindet sich ein Elternteil in Karenz, sollte der aktuelle Bescheid über das Kinderbetreuungsgeld vorgelegt werden.
Die Bewertung fällt von Bank zu Bank unterschiedlich aus. Manche Kreditinstitute berücksichtigen den tatsächlichen Bezug, andere arbeiten mit pauschalen Ansätzen. Besonders wichtig ist in diesem Zusammenhang eine Wiedereinstellungszusage des Arbeitgebers oder eine Bestätigung, dass das Dienstverhältnis nach der Karenz fortgesetzt wird.
Probezeit
Ein neu begonnenes Dienstverhältnis ist grundsätzlich kein Hindernis für eine Immobilienfinanzierung. Befindet sich der Arbeitnehmer oder die Arbeitnehmerin jedoch noch in der Probezeit, warten viele Banken deren Ablauf ab. Hintergrund ist, dass während dieser Zeit sowohl Arbeitgeber als auch Arbeitnehmer das Dienstverhältnis ohne Angabe von Gründen beenden können.
Ein aktueller Dienstvertrag hilft der Bank dabei, das Beschäftigungsverhältnis richtig einzuordnen.
Überstunden und Zulagen
Regelmäßig ausbezahlte Überstunden, Schichtzulagen, Sonn- und Feiertagszuschläge oder andere Zulagen können das anrechenbare Einkommen erhöhen. Voraussetzung ist meist, dass diese Zahlungen nachhaltig und über einen längeren Zeitraum nachweisbar sind.
Das betrifft beispielsweise Beschäftigte im Gesundheitswesen, im Baugewerbe, bei der Polizei, in der Luftfahrt oder in anderen Berufen mit regelmäßig variablen Einkommensbestandteilen.
Befristete Dienstverträge
Auch ein befristeter Dienstvertrag bedeutet nicht automatisch eine Absage der Finanzierung. Die Bank prüft vielmehr den Hintergrund der Befristung.
In manchen Berufsgruppen – etwa im Wissenschaftsbereich, bei internationalen Organisationen oder bei sogenannten Kettenverträgen – sind befristete Beschäftigungsverhältnisse üblich und werden von vielen Banken entsprechend berücksichtigt.
Wie lange dauert die Prüfung?
Wie lange die Prüfung einer Immobilienfinanzierung dauert, hängt von der jeweiligen Bank, deren internen Prüfprozessen und der aktuellen Auslastung ab. Auch saisonale Faktoren wie Urlaubszeiten oder ein besonders hohes Antragsaufkommen können die Bearbeitungsdauer beeinflussen.
Sind alle Unterlagen vollständig und übersichtlich aufbereitet, erhalten Sie häufig bereits innerhalb weniger Werktage eine erste Rückmeldung oder einen Finanzierungsvorschlag. Dieser dient dazu, die Konditionen zu prüfen und zu entscheiden, ob das Angebot Ihren Vorstellungen entspricht.
Entscheiden Sie sich für das Angebot, beginnt die eigentliche Kreditprüfung. In dieser Phase überprüft die Bank unter anderem die Bonität, bewertet die Immobilie und führt ihre internen Kreditentscheidungsprozesse durch. Bis zur endgültigen Finanzierungszusage vergehen anschließend meist weitere drei bis fünf Werktage.
Insgesamt können Sie bei einer vollständig vorbereiteten Immobilienfinanzierung häufig mit einer Bearbeitungsdauer von etwa sieben bis zehn Werktagen rechnen. Je nach Bank und Einzelfall kann die Entscheidung jedoch auch schneller oder etwas länger dauern.
Der häufigste Grund für Verzögerungen sind fehlende oder unvollständige Unterlagen. Muss die Bank Dokumente nachfordern, wird der Antrag häufig zurückgestellt, bis alle erforderlichen Informationen vorliegen. Das kostet Zeit – sowohl für die Bank als auch für Sie als Kreditnehmer.
Häufige Fragen (FAQ)
Welche Gehaltszettel verlangt die Bank für eine Immobilienfinanzierung?
In der Regel verlangen Banken die letzten drei Lohn- oder Gehaltszettel. Je nach Berufsgruppe können zusätzlich weitere Einkommensnachweise erforderlich sein, etwa bei regelmäßigen Überstunden, Provisionen oder Prämien.
Benötigt die Bank Kontoauszüge?
Ja, die meisten Banken verlangen aktuelle Kontoauszüge. Diese dienen unter anderem dazu, laufende Verpflichtungen, regelmäßige Zahlungseingänge und vorhandenes Eigenkapital nachzuvollziehen. Einige wenige Kreditinstitute verzichten darauf und greifen stattdessen auf interne Prüfverfahren zurück.
Muss ich mein Eigenkapital nachweisen?
Ja. Die Bank möchte einen möglichst aktuellen Nachweis über Ihr vorhandenes Eigenkapital sehen. Dafür reichen beispielsweise Kontoauszüge, Sparbücher, Depotauszüge oder Bausparauszüge aus. Das Vermögen muss dafür nicht aufgelöst, verkauft oder auf ein anderes Konto übertragen werden – die Bank möchte lediglich den Nachweis, dass die Eigenmittel tatsächlich vorhanden sind.
Welche Unterlagen benötigt die Bank bei einem Hausbau oder einer Immobilie in Errichtung?
Bei einem Neubau oder einer Immobilie in Errichtung werden üblicherweise zusätzliche Unterlagen benötigt. Dazu zählen insbesondere der Einreichplan, die Baugenehmigung, eine Baukostenaufstellung, eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie – falls das Objekt noch nicht schlüsselfertig ist – eine Aufstellung der noch anfallenden Fertigstellungskosten.
Welche Unterlagen benötigen Selbständige?
Selbständige müssen in der Regel die letzten zwei bis drei Einkommensteuerbescheide, Jahresabschlüsse oder Bilanzen sowie eine aktuelle Einnahmen-Ausgaben-Rechnung oder Saldenliste vorlegen. Zusätzlich verlangen viele Banken einen aktuellen Auszug vom Steuerkonto des Finanzamts sowie vom Beitragskonto der SVS, um offene Abgaben oder Beitragsrückstände auszuschließen.
Wann sollte ich die Unterlagen vorbereiten?
Je früher, desto besser. Die Zusammenstellung aller Dokumente benötigt häufig mehr Zeit als erwartet. Wer seine Unterlagen frühzeitig vollständig vorbereitet, ermöglicht der Bank eine raschere Prüfung und verkürzt den gesamten Finanzierungsprozess deutlich.
Reicht ein Exposé oder brauche ich bereits einen Kaufvertrag?
Für eine erste Finanzierungsprüfung genügt bereits ein Exposé, ein Link zum Immobilieninserat oder die wesentlichen Informationen zur Immobilie. Häufig ist zu diesem Zeitpunkt noch kein Kaufanbot oder Kaufvertrag erforderlich. Erst für die endgültige Kreditzusage und die Erstellung der Kreditverträge benötigt die Bank üblicherweise einen Kaufvertragsentwurf oder vergleichbare Vertragsunterlagen.
Fazit
Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller und unkomplizierter kann die Bank über Ihre Immobilienfinanzierung entscheiden. Eine sorgfältige Vorbereitung spart Zeit, reduziert Rückfragen und erhöht die Chancen auf eine rasche Kreditzusage.
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