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Vorfälligkeitsentschädigung bei Wohnkrediten in Österreich: Bis zu 3% ab 2027

Kreditunterlagen und Taschenrechner zur Berechnung einer vorzeitigen Wohnkredit-Rückzahlung

Vorfälligkeitsentschädigung: Was eine vorzeitige Rückzahlung kosten kann

Wer einen Wohnkredit vorzeitig zurückzahlen oder eine größere Sondertilgung leisten möchte, muss unter bestimmten Voraussetzungen mit einer Vorfälligkeitsentschädigung – häufig auch Pönale genannt – rechnen. Mit 1. Jänner 2027 ändert sich die gesetzliche Obergrenze dafür deutlich.

Im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes 2027–2028 wird § 20 Abs. 3 Z 2 des Hypothekar- und Immobilienkreditgesetzes (HIKrG) geändert. Die bisherige Obergrenze von 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Kreditbetrags steigt bei neu abgeschlossenen Kreditverträgen auf bis zu 3 %. Die Änderung gilt für Kreditverträge, die nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden.

Für bestehende Kreditverträge gibt es somit keine rückwirkende Verschlechterung. Wer bereits einen Wohnkredit abgeschlossen hat oder diesen noch bis Ende 2026 abschließt, fällt hinsichtlich dieser gesetzlichen Höchstgrenze weiterhin unter die bisherige Regelung.

Die Änderung kann dennoch erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Bei einer vorzeitigen Rückzahlung von beispielsweise 300.000 Euro macht es einen Unterschied, ob die gesetzliche Obergrenze bei 1 % oder bei 3 % liegt. Gleichzeitig bedeutet die neue Grenze nicht, dass Banken künftig automatisch immer 3 % verrechnen dürfen.

In diesem Ratgeber erklären wir, wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, welche Sondertilgungen weiterhin kostenlos möglich sind, was sich ab 2027 konkret ändert und worauf Kreditnehmer bei neuen Wohnbaufinanzierungen achten sollten.

1. Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Im Alltag wird häufig von einer Pönale gesprochen. Genau genommen handelt es sich dabei jedoch nicht um eine Strafe, sondern um eine mögliche Entschädigung der Bank für einen wirtschaftlichen Nachteil, der ihr durch eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits entstehen kann.

Besonders relevant ist das bei Krediten mit Fixzinsbindung. Vereinbaren Kreditnehmer und Bank beispielsweise einen Fixzins für fünf, zehn oder zwanzig Jahre, gehen beide Seiten eine langfristige Vereinbarung ein. Vereinfacht gesagt kann man sich das ein wenig wie eine Wette vorstellen: Der Kreditnehmer sichert sich einen bestimmten Zinssatz und damit Planungssicherheit, während die Bank über diesen Zeitraum mit den vereinbarten Zinseinnahmen kalkuliert.

Auch die Bank muss sich für die Vergabe langfristiger Fixzinskredite entsprechend refinanzieren. Für die Kalkulation solcher Konditionen spielen unter anderem die Entwicklungen am Kapitalmarkt und sogenannte Swap-Sätze eine wichtige Rolle. Steigt oder fällt das allgemeine Zinsniveau während der Fixzinsperiode, kann sich die ursprünglich abgeschlossene Vereinbarung für eine der beiden Seiten im Nachhinein als besonders günstig oder weniger günstig herausstellen.

Wird nun während einer laufenden Fixzinsperiode ein größerer Betrag sondergetilgt oder der Kredit vollständig zurückbezahlt, greift der Kreditnehmer vorzeitig in diese langfristige Vereinbarung ein. Für die Bank können dadurch kalkulierte Zinserträge wegfallen und – abhängig vom aktuellen Zinsniveau – ein tatsächlicher wirtschaftlicher Nachteil entstehen.

Das HIKrG ermöglicht Banken deshalb unter bestimmten Voraussetzungen, für diesen voraussichtlich unmittelbar entstehenden Vermögensnachteil eine angemessene und objektiv gerechtfertigte Vorfälligkeitsentschädigung zu verlangen.

Nicht jede Bank verrechnet automatisch die maximale Pönale

In der Praxis gibt es dabei durchaus Unterschiede zwischen den Banken. Die gesetzlich zulässige Obergrenze bedeutet nicht automatisch, dass bei jeder vorzeitigen Rückzahlung der maximal mögliche Betrag verrechnet wird.

Einige Banken berücksichtigen beispielsweise, wie sich das Zinsniveau seit Abschluss des Kredits entwickelt hat und ob ihnen durch die vorzeitige Rückzahlung tatsächlich ein entsprechender wirtschaftlicher Nachteil entsteht. Ist dieser gering oder gar nicht vorhanden, kann auch die verrechnete Vorfälligkeitsentschädigung geringer ausfallen oder im Einzelfall ganz entfallen.

Andere Institute orientieren sich stärker an ihren vertraglichen und gesetzlichen Möglichkeiten. Auch deshalb lohnt es sich, bei der Auswahl einer Wohnbaufinanzierung nicht ausschließlich den Zinssatz, sondern auch Sondertilgungsrechte und die Regelungen bei einer vorzeitigen Rückzahlung zu vergleichen.

Mehr zu den Hintergründen langfristiger Fixzinsen und der Bedeutung der Kapitalmarktzinsen erfahren Sie auch in unserem Ratgeber zu Fixzins oder variablem Zinssatz.

2. Vorfälligkeitsentschädigung: Welche Regeln gelten für Verträge bis Ende 2026?

Nach § 20 Abs. 2 HIKrG fällt grundsätzlich keine Vorfälligkeitsentschädigung an, wenn die vorzeitigen Rückzahlungen insgesamt 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten nicht übersteigen. Bei hypothekarisch besicherten Krediten kann jedoch eine Entschädigung entstehen, wenn eine wirksam vereinbarte Kündigungsfrist nicht eingehalten wird (§ 20 Abs. 4 HIKrG). Vertraglich zugesicherte pönalefreie Sondertilgungsrechte sind zusätzlich zu berücksichtigen. Prüfen Sie deshalb vor einer Sondertilgung die für Ihren Kredit geltenden Bedingungen.

  • Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: maximal 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags

  • Restlaufzeit von höchstens einem Jahr: maximal 0,5 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags

Die Vorfälligkeitsentschädigung darf darüber hinaus niemals höher sein als die Zinsen, die der Kreditnehmer bis zum ursprünglich vereinbarten Ende des Kreditvertrages noch bezahlt hätte.

Wie werden die 10.000 Euro Sondertilgung berechnet?

Hier lohnt sich ein Blick in den konkreten Kreditvertrag. Das Gesetz spricht von einem Betrag von 10.000 Euro innerhalb eines Zeitraums von zwölf Monaten.

In der Praxis können Banken ihre vertraglichen Sondertilgungsmöglichkeiten unterschiedlich gestalten. Bei manchen Instituten wird der Zwölfmonatszeitraum entsprechend der jeweiligen Sondertilgung betrachtet. Andere Banken räumen beispielsweise einen bestimmten pönalefreien Betrag pro Kalenderjahr – also vom 1. Jänner bis zum 31. Dezember – ein.

Wird ein vertraglich eingeräumter pönalefreier Betrag in einem Jahr nicht vollständig genutzt, kann der nicht ausgeschöpfte Teil üblicherweise nicht einfach in das nächste Jahr mitgenommen werden.

Es lohnt sich daher, nicht nur die gesetzliche Mindestregelung, sondern auch die konkreten Sondertilgungsbedingungen der jeweiligen Bank zu prüfen. Manche Banken bieten ihren Kunden wesentlich großzügigere Möglichkeiten als gesetzlich vorgeschrieben.

3. Was ändert sich bei der Vorfälligkeitsentschädigung ab 2027?

Mit 1. Jänner 2027 wird die bisherige Obergrenze für neu abgeschlossene Kreditverträge deutlich angehoben.

Statt bisher maximal 1 % kann die Vorfälligkeitsentschädigung künftig bis zu 3 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags betragen.

Wichtig ist jedoch: Nicht sämtliche Regelungen werden geändert.

Die Grenze von 0,5 % bei einer verbleibenden Laufzeit von höchstens einem Jahr bleibt bestehen. Auch die Möglichkeit, bis zu 10.000 Euro innerhalb eines Zeitraums von zwölf Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen, bleibt erhalten.

Vereinfacht sieht die neue Regelung daher folgendermaßen aus:

  • Vorzeitige Rückzahlungen bis insgesamt 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten: grundsätzlich entschädigungsfrei. Bei hypothekarisch besicherten Krediten sind jedoch vereinbarte Kündigungsfristen und vertragliche Sondertilgungsrechte zu beachten.

  • Restlaufzeit höchstens ein Jahr: maximal 0,5 %

  • Restlaufzeit mehr als ein Jahr: künftig maximal 3 %

Die Änderung wurde im Rahmen des Budgetbegleitgesetzes 2027–2028 beschlossen und betrifft Kreditverträge, die nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden.

4. Vorfälligkeitsentschädigung berechnen: Beispiele mit 1 % und 3 %

Prozentangaben wirken zunächst abstrakt. Bei größeren Wohnbaufinanzierungen kann der Unterschied zwischen 1 % und 3 % jedoch beträchtlich sein.

Beispiel 1: Sondertilgung von 30.000 Euro

Angenommen, ein Kreditnehmer möchte während einer laufenden Fixzinsperiode zusätzlich 30.000 Euro sondertilgen. Wie hoch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung tatsächlich ausfällt, lässt sich nicht pauschal berechnen.

Entscheidend sind die gesetzlichen Voraussetzungen und die im Kreditvertrag vereinbarten Sondertilgungsrechte. Dabei sollten insbesondere die pönalefreie Grenze, der maßgebliche Zeitraum und die Folgen einer Überschreitung geprüft werden.

Ein vereinbarter pönalefreier Sondertilgungsbetrag von 10.000 Euro bedeutet nicht automatisch, dass bei einer Sondertilgung von 30.000 Euro nur die darüberliegenden 20.000 Euro berücksichtigt werden. Manche Vertragsbedingungen sehen bei Überschreiten der Grenze eine Entschädigung auf sämtliche im betreffenden Zeitraum geleisteten Sondertilgungen vor. Andere Verträge können günstigere Regelungen enthalten.

Eine pauschale Rechnung „30.000 Euro abzüglich 10.000 Euro Freibetrag“ ist deshalb ebenso wenig verlässlich wie die automatische Verrechnung des gesetzlichen Höchstsatzes auf die gesamten 30.000 Euro.

Wer eine größere Sondertilgung plant, sollte sich deshalb vorab von seiner Bank schriftlich bestätigen lassen, welcher Betrag pönalefrei zurückgezahlt werden kann und auf welcher Bemessungsgrundlage eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird.

Beispiel 2: Vorzeitige Rückzahlung von 300.000 Euro

Wird beispielsweise aufgrund eines Immobilienverkaufs ein noch offener Kreditbetrag von 300.000 Euro vollständig zurückbezahlt, ergibt sich ein wesentlich größerer Unterschied.

Bisherige Obergrenze:

300.000 Euro × 1 % = 3.000 Euro

Neue Obergrenze:

300.000 Euro × 3 % = 9.000 Euro

Der Unterschied beträgt damit bis zu 6.000 Euro.

Beispiel 3: Vorzeitige Rückzahlung von 500.000 Euro

Bei einer offenen Kreditsumme von 500.000 Euro beträgt die bisherige Obergrenze 5.000 Euro. Ab 2027 wären bei einem entsprechenden Neuvertrag theoretisch bis zu 15.000 Euro möglich.

Diese Beispiele zeigen die maximale Größenordnung. Wichtig ist jedoch: Bis zu 3 % bedeutet nicht automatisch 3 %. Die Vorfälligkeitsentschädigung muss weiterhin angemessen und objektiv gerechtfertigt sein und darf den der Bank entstehenden Vermögensnachteil nicht überschreiten.

5. Gilt die höhere Vorfälligkeitsentschädigung auch für bestehende Wohnkredite?

Für bestehende Kreditnehmer gibt es eine wichtige Entwarnung: Die neue 3-%-Grenze gilt nicht rückwirkend.

Der Gesetzgeber sieht ausdrücklich vor, dass die neue Regelung auf Kreditverträge und Kreditierungen anzuwenden ist, die nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen beziehungsweise gewährt werden.

Wer seinen Wohnkredit bereits abgeschlossen hat, verliert daher nicht nachträglich seine bisherige gesetzliche Regelung.

Auch für Kreditnehmer, die noch im Jahr 2026 eine Finanzierung abschließen, bleibt hinsichtlich der gesetzlichen Obergrenze grundsätzlich die bisherige Regelung bestehen.

6. Warum wird die Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt erhöht?

Die Erhöhung der Vorfälligkeitsentschädigung wird naturgemäß unterschiedlich beurteilt.

Die Begründung für die Änderung liegt unter anderem in der Kalkulation langfristiger Fixzinskredite. Banken gehen bei langen Fixzinsbindungen ein entsprechendes Zins- und Refinanzierungsrisiko ein. Wird ein solcher Kredit vorzeitig zurückbezahlt und kann der tatsächlich entstehende wirtschaftliche Nachteil aufgrund einer niedrigen gesetzlichen Obergrenze nicht ausreichend abgegolten werden, muss dieses Risiko bereits bei der ursprünglichen Kreditkondition berücksichtigt werden.

Die höhere Obergrenze soll Banken daher ermöglichen, dieses Risiko anders zu kalkulieren. Damit verbindet sich auch die Erwartung, dass Fixzinskredite beziehungsweise längere Fixzinsbindungen attraktiver angeboten werden können.

Argumente der Befürworter

Befürworter der Änderung argumentieren, dass eine höhere Obergrenze den tatsächlichen wirtschaftlichen Schaden einer Bank besser berücksichtigen kann. Langfristige Fixzinsen könnten dadurch für Banken leichter kalkulierbar werden.

Auch im europäischen Vergleich ist Österreich mit einer gesetzlichen Deckelung vergleichsweise kreditnehmerfreundlich. In Deutschland kann bei Immobilienkrediten beispielsweise grundsätzlich der tatsächlich entstandene Zinsschaden Grundlage einer Vorfälligkeitsentschädigung sein. Eine vergleichbare allgemeine Deckelung mit 1 % beziehungsweise künftig 3 % besteht dort nicht. Allerdings gibt es auch in Deutschland gesetzliche Kündigungsrechte und Ausnahmen – unter anderem nach zehn Jahren bei entsprechender Kündigungsfrist.

Argumente der Kritiker

Aus Sicht der Kreditnehmer reduziert eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung hingegen die Flexibilität.

Niemand weiß bei Abschluss einer Finanzierung mit 20, 25 oder 30 Jahren Laufzeit, wie sich das eigene Leben entwickelt. Ein Immobilienverkauf, eine Trennung, eine Erbschaft oder der Wunsch nach einer Umschuldung können dazu führen, dass ein Kredit wesentlich früher als ursprünglich geplant zurückbezahlt wird.

In solchen Situationen kann der Unterschied zwischen 1 % und 3 % mehrere Tausend Euro ausmachen.

Banken können weiterhin flexibler sein

Die gesetzliche Obergrenze ist keine Verpflichtung, diesen Betrag auch tatsächlich zu verrechnen.

Bereits heute unterscheiden sich Banken bei diesem Thema erheblich. Manche Institute bieten höhere pönalefreie Sondertilgungsbeträge, andere reduzieren eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung oder verzichten unter bestimmten Voraussetzungen darauf.

Gerade bei Kunden mit sehr guter Bonität können auch Sondertilgungsrechte Teil der Konditionsverhandlung sein. Es ist daher durchaus denkbar, dass Banken künftig mit großzügigeren Sondertilgungsmöglichkeiten oder einer freiwillig niedrigeren Vorfälligkeitsentschädigung werben werden.

7. Wann spielt die Vorfälligkeitsentschädigung in der Praxis eine Rolle?

Eine vorzeitige Rückzahlung ist keineswegs ein exotischer Sonderfall. Bei langfristigen Wohnbaufinanzierungen können sich zahlreiche Situationen ergeben, in denen ein Kredit vorzeitig teilweise oder vollständig zurückbezahlt wird.

Verkauf der Immobilie

Wird ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft, muss der darauf besicherte Wohnkredit in vielen Fällen vollständig zurückbezahlt werden. Befindet sich der Kredit zu diesem Zeitpunkt noch innerhalb einer Fixzinsperiode, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung relevant werden.

Gerade bei hohen offenen Kreditsummen kann die neue 3-%-Grenze einen spürbaren Kostenfaktor darstellen.

Umschuldung zu einer anderen Bank

Sinkt das allgemeine Zinsniveau deutlich, kann eine Umschuldung wirtschaftlich interessant werden. Ein bestehender Kredit wird dabei zurückbezahlt und durch eine neue Finanzierung bei einer anderen Bank ersetzt.

Eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung kann die mögliche Zinsersparnis einer Umschuldung jedoch teilweise reduzieren. Deshalb sollten bei einem Umschuldungsvergleich immer Zinsersparnis, Nebenkosten und eine mögliche Pönale gemeinsam betrachtet werden.

Trennung oder Scheidung

Auch eine Trennung kann eine bestehende Finanzierung verändern. Die gemeinsame Immobilie wird beispielsweise verkauft oder einer der beiden Partner übernimmt das Objekt und die Finanzierung muss neu strukturiert werden.

Je nach Gestaltung kann auch dabei eine vorzeitige Rückzahlung notwendig werden.

Erbschaft oder Schenkung

Durch eine Erbschaft oder Schenkung kann plötzlich zusätzliches Kapital zur Verfügung stehen. Viele Kreditnehmer möchten dieses Geld nutzen, um ihre monatliche Belastung zu reduzieren oder ihren Wohnkredit vollständig zurückzuzahlen.

Bei größeren Beträgen sollte vorher geprüft werden, welche Sondertilgungsrechte bestehen und welche Kosten durch eine zusätzliche Rückzahlung entstehen.

Höheres Einkommen oder anderer Kapitalzufluss

Auch die persönliche finanzielle Situation kann sich über viele Jahre erheblich verändern. Ein höheres Einkommen, Bonuszahlungen, der Verkauf eines Unternehmens oder andere Vermögenszuflüsse können größere Sondertilgungen ermöglichen.

Eine ursprünglich wenig beachtete Vertragsklausel zur vorzeitigen Rückzahlung kann dadurch Jahre später plötzlich relevant werden.

8. Sollte man deshalb einen Wohnkredit noch 2026 abschließen?

Wer ohnehin plant, in den kommenden Monaten eine Immobilie zu kaufen oder eine Wohnbaufinanzierung abzuschließen, sollte die Änderung bei der Vorfälligkeitsentschädigung in seine Überlegungen einbeziehen.

Kreditverträge, die noch bis Ende 2026 abgeschlossen werden, unterliegen hinsichtlich der gesetzlichen Höchstgrenze weiterhin der bisherigen Regelung. Ab 2027 kann die maximale Vorfälligkeitsentschädigung bei neuen Verträgen hingegen bis zu 3 % betragen.

Allein wegen dieser Änderung sollte jedoch keine Finanzierung überstürzt abgeschlossen werden.

Der Zinssatz, die Fixzinsdauer, die monatliche Rate, das notwendige Eigenkapital und die persönliche Lebensplanung sind für eine Finanzierung wesentlich wichtiger als eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung in der Zukunft. In diesem Artikel erfahren Sie mehr über das Thema Leistbarkeit.

Wer jedoch ohnehin kurz vor einer Finanzierungsentscheidung steht, kann die unterschiedliche Rechtslage 2026 und 2027 als einen zusätzlichen Faktor in seine Entscheidung einbeziehen.

9. Sondertilgungsrechte bei Wohnkrediten vergleichen

Das HIKrG gibt Kreditnehmern einen gesetzlichen Mindestschutz. Banken können ihren Kunden jedoch großzügigere Sondertilgungsrechte einräumen.

Ein Institut kann beispielsweise einen höheren pönalefreien Betrag erlauben, eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung vereinbaren oder in bestimmten Situationen ganz auf deren Verrechnung verzichten.

Andere Banken orientieren sich hingegen sehr strikt an den gesetzlichen und vertraglich vereinbarten Möglichkeiten.

Deshalb lohnt es sich, bei einem Kreditvergleich nicht ausschließlich die Sollzinsen miteinander zu vergleichen. Wer beispielsweise bereits weiß, dass in einigen Jahren eine Erbschaft, ein Immobilienverkauf oder ein größerer Kapitalzufluss wahrscheinlich ist, sollte den Sondertilgungsmöglichkeiten entsprechend mehr Gewicht geben.

Trotzdem bleibt der Zinssatz der wesentlich größere finanzielle Hebel einer langfristigen Wohnbaufinanzierung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung von 3 % kann bei hohen Kreditsummen mehrere Tausend Euro ausmachen. Bereits geringe Unterschiede beim Zinssatz können über eine Kreditlaufzeit von 20, 25 oder 30 Jahren jedoch einen noch wesentlich größeren finanziellen Effekt haben.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist daher ein wichtiges Vertragsmerkmal – sie sollte aber niemals isoliert betrachtet werden.

Fazit: Mehr Kostenrisiko bei vorzeitiger Rückzahlung ab 2027

Mit 1. Jänner 2027 steigt die gesetzliche Obergrenze der Vorfälligkeitsentschädigung bei neuen Wohnkrediten unter den entsprechenden Voraussetzungen von bisher 1 % auf bis zu 3 %.

Für Kreditnehmer bedeutet das vor allem: Sondertilgungsrechte und Bedingungen bei einer vorzeitigen Rückzahlung werden bei neuen Finanzierungen wichtiger.

Bestehende Kreditverträge sind von der Änderung nicht betroffen. Auch die gesetzliche Möglichkeit, bis zu 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzuzahlen, sowie die 0,5-%-Grenze bei höchstens einem Jahr verbleibender Laufzeit bleiben bestehen.

Trotz der höheren möglichen Kosten sollte die Vorfälligkeitsentschädigung nicht zum wichtigsten Entscheidungskriterium einer Wohnbaufinanzierung werden. Zinssatz, Fixzinsdauer, monatliche Leistbarkeit und die Gesamtkosten der Finanzierung haben langfristig meist einen wesentlich größeren finanziellen Einfluss.

Ein guter Finanzierungsvergleich berücksichtigt deshalb beides: attraktive Konditionen heute und ausreichend Flexibilität für Veränderungen in der Zukunft.

Häufige Fragen zur Vorfälligkeitsentschädigung

Bei einer vorzeitigen Rückzahlung während einer Fixzinsperiode kann die Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich maximal 1 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags betragen. Beträgt die verbleibende Laufzeit höchstens ein Jahr, liegt die Obergrenze bei 0,5 %. Zusätzlich bestehen weitere gesetzliche Voraussetzungen und Ausnahmen.

Für Kreditverträge, die nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen werden, steigt die bisherige Obergrenze von 1 % auf bis zu 3 % des vorzeitig zurückgezahlten Betrags. Die 0,5-%-Grenze bei höchstens einem Jahr Restlaufzeit bleibt bestehen.

Nein. Die neue Regelung gilt für Kreditverträge und Kreditierungen, die nach dem 31. Dezember 2026 abgeschlossen beziehungsweise gewährt werden. Bestehende Verträge werden nicht rückwirkend auf die neue 3-%-Grenze umgestellt.

Nach § 20 Abs. 2 HIKrG fällt grundsätzlich keine Vorfälligkeitsentschädigung an, wenn die vorzeitigen Rückzahlungen insgesamt 10.000 Euro innerhalb von zwölf Monaten nicht übersteigen. Bei hypothekarisch besicherten Krediten kann jedoch eine Entschädigung entstehen, wenn eine wirksam vereinbarte Kündigungsfrist nicht eingehalten wird (§ 20 Abs. 4 HIKrG). Vertraglich zugesicherte pönalefreie Sondertilgungsrechte sind zusätzlich zu berücksichtigen. Prüfen Sie deshalb vor einer Sondertilgung die für Ihren Kredit geltenden Bedingungen.

Grundsätzlich darf für eine Rückzahlung in einem Zeitraum, für den kein fixer Sollzinssatz vereinbart wurde, keine klassische Vorfälligkeitsentschädigung verlangt werden.

Bei hypothekarisch besicherten Krediten kann jedoch vertraglich eine Kündigungsfrist von bis zu sechs Monaten vereinbart werden. Wird diese Frist nicht eingehalten, kann für den nicht eingehaltenen Zeitraum eine entsprechende Entschädigung entstehen.

In der Praxis verzichten viele Banken auf eine solche lange Kündigungsfrist beziehungsweise gestalten die vorzeitige Rückzahlung variabler Finanzierungen kundenfreundlicher. Entscheidend ist daher auch hier der konkrete Kreditvertrag.

Das kann der Fall sein. Muss ein Kredit aufgrund des Verkaufs vollständig zurückbezahlt werden und befindet er sich noch innerhalb einer Fixzinsperiode, kann grundsätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen.

Es lohnt sich jedoch, vor der Rückzahlung mit der Bank zu sprechen. Manche Institute zeigen bei einem tatsächlichen Immobilienverkauf mehr Flexibilität als beispielsweise bei einer klassischen Umschuldung zu einem Mitbewerber. Einen gesetzlichen Anspruch auf einen solchen freiwilligen Verzicht gibt es allerdings nicht.

Ja. Die 3 % stellen die gesetzliche Obergrenze und keine verpflichtende Pauschale dar.

Banken können eine niedrigere Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, höhere pönalefreie Sondertilgungsbeträge anbieten oder unter bestimmten Voraussetzungen ganz auf eine Entschädigung verzichten.

Gerade deshalb können Sondertilgungsrechte künftig ein interessanter zusätzlicher Punkt beim Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote werden.

Ihr Wohnkredit sollte auch morgen noch zu Ihnen passen.

Nicht nur der Zinssatz zählt: Auch Sondertilgungsrechte und Rückzahlungsbedingungen machen einen Unterschied. Ich unterstütze Sie dabei, eine Finanzierung zu finden, die zu Ihren Plänen passt.

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]]> Kredit in der Karenz – geht das? https://rtfinance.at/kredit-in-der-karenz-geht-das/ Mon, 13 Jul 2026 15:33:28 +0000 https://rtfinance.at/?p=1144

Kredit in der Karenz – ist eine Wohnbaufinanzierung möglich?

Kredit in der Karenz – Wohnbaufinanzierung für Familien

Ist ein Kredit in der Karenz grundsätzlich möglich?

Gerade wenn Nachwuchs erwartet wird oder bereits da ist, verändert sich häufig auch der Wohnbedarf. Die bisherige Wohnung wird zu klein, ein zusätzliches Kinderzimmer wird benötigt oder der Wunsch nach einem eigenen Haus wird konkreter.

Genau zu diesem Zeitpunkt befindet sich jedoch häufig ein Elternteil bereits im Mutterschutz oder in Karenz. Das bisherige Erwerbseinkommen fällt vorübergehend weg und wird durch Wochengeld bzw. Kinderbetreuungsgeld ersetzt.

Viele Familien stellen sich daher die Frage: Ist ein Kredit in der Karenz überhaupt möglich?

Grundsätzlich ja. Eine Karenz schließt eine Wohnbaufinanzierung nicht automatisch aus. Allerdings betrachten Banken die Einkommenssituation während dieser Zeit genauer. Entscheidend sind unter anderem das Einkommen des zweiten Kreditnehmers, das gewählte Karenzmodell, die Leistbarkeit während der Karenz sowie der geplante Wiedereinstieg ins Berufsleben.

1. Ist ein Kredit in der Karenz grundsätzlich möglich?

Die wichtigste Nachricht vorweg: Ja, ein Kredit in der Karenz ist grundsätzlich möglich.

Ob und in welcher Höhe eine Finanzierung dargestellt werden kann, muss jedoch immer individuell geprüft werden. Entscheidend ist nicht nur die aktuelle Einkommenssituation, sondern auch, wie die Finanzierung während der Karenz und nach dem Wiedereinstieg ins Berufsleben aussieht.

In der Praxis ist die Karenz daher meist Teil einer gemeinsamen Familienfinanzierung. Üblicherweise gibt es einen zweiten Kreditnehmer bzw. eine zweite Kreditnehmerin mit einem laufenden und nachhaltigen Erwerbseinkommen.

Die Bank prüft dabei insbesondere, ob die gewünschte Kreditrate mit dem derzeit verfügbaren Haushaltseinkommen leistbar ist und ob die Finanzierung auch langfristig zur finanziellen Situation der Familie passt.

2. Welches Einkommen gibt es während Mutterschutz und Karenz?

Rund um Schwangerschaft, Mutterschutz und Karenz gibt es unterschiedliche Einkommensarten. Für eine Finanzierung ist wichtig zu unterscheiden, woher das jeweilige Einkommen stammt und wie lange es bezogen wird.

Wochengeld während des Mutterschutzes

Während des Mutterschutzes wird grundsätzlich Wochengeld bezogen. Dessen Höhe orientiert sich bei unselbstständig Erwerbstätigen am bisherigen Einkommen.

Für Kreditnehmerinnen wirkt die Situation daher auf den ersten Blick oft komfortabel: Das Wochengeld kann dem vorherigen Erwerbseinkommen relativ nahekommen.

Für die langfristige Kreditprüfung ist es allerdings nur bedingt relevant. Banken betrachten das Wochengeld üblicherweise nicht wie ein dauerhaftes Erwerbseinkommen, da es nur für einen begrenzten Zeitraum bezogen wird. Für die Finanzierung ist daher insbesondere entscheidend, welche Einkommenssituation danach während der Karenz besteht.

Kinderbetreuungsgeld

Nach dem Mutterschutz stehen unterschiedliche Varianten des Kinderbetreuungsgeldes zur Verfügung. Grundsätzlich wird zwischen dem Kinderbetreuungsgeld-Konto und dem einkommensabhängigen Kinderbetreuungsgeld unterschieden.

Die Varianten unterscheiden sich unter anderem hinsichtlich Höhe und Bezugsdauer. Für die Finanzierung ist vor allem relevant, welche Variante tatsächlich gewählt wurde und welches monatliche Einkommen der Familie während dieser Zeit zur Verfügung steht.

Offizielle Informationen zu den Varianten des Kinderbetreuungsgeldes.

Familienbeihilfe

Zusätzlich erhält die Familie Familienbeihilfe. Diese kann bei der Haushaltsrechnung als zusätzliche Einnahme relevant sein, wobei die konkrete Berücksichtigung von Bank zu Bank unterschiedlich ausfallen kann.

Sie verbessert zwar das verfügbare Familieneinkommen, kann den Rückgang eines bisherigen Erwerbseinkommens aber naturgemäß nicht vollständig ausgleichen.

Offizielle Informationen zur Familienbeihilfe.

3. Wie rechnen Banken das Einkommen während der Karenz?

Dieser Punkt überrascht viele Kreditnehmer.

Auch wenn ein Immobilienkredit beispielsweise über 30 oder 35 Jahre läuft und die Karenz nur einen vergleichsweise kurzen Abschnitt davon betrifft, betrachten Banken grundsätzlich auch die aktuelle Einkommenssituation während der Karenz.

Das kann auf den ersten Blick etwas streng wirken. Schließlich kann die Haushaltsrechnung während der Karenz deutlich schlechter aussehen als davor und voraussichtlich auch schlechter als nach dem Wiedereinstieg ins Berufsleben.

Genau deshalb kommt es auf mehrere Faktoren an:

  • Welche Variante des Kinderbetreuungsgeldes wurde gewählt?
  • Wie lange dauert die Karenz noch?
  • Wann erfolgt der Wiedereinstieg?
  • Erfolgt dieser in Vollzeit oder Teilzeit?
  • Welches Einkommen ist nach der Karenz zu erwarten?
  • Wie hoch ist das laufende Einkommen des zweiten Kreditnehmers?

Einige Banken können unter bestimmten Voraussetzungen bereits stärker auf das Einkommen nach der Karenz abstellen – beispielsweise dann, wenn der Wiedereinstieg unmittelbar bevorsteht und entsprechend dokumentiert werden kann.

Deshalb kann ein relativ kleiner zeitlicher Unterschied bei einer Finanzierung während der Karenz durchaus relevant sein.

Beispiel vor der Karenz:

Partner A: 3.200 Euro netto
Partnerin B: 2.500 Euro netto
Haushaltseinkommen: 5.700 Euro

Während der Karenz fällt das bisherige Erwerbseinkommen von Partnerin B weg und wird durch das jeweilige Kinderbetreuungsgeld ersetzt. Dazu kommt die Familienbeihilfe.

Die Bank sieht damit zunächst ein niedrigeres aktuelles Haushaltseinkommen. Gleichzeitig kann sie sich aber auch mit der Frage beschäftigen, wann und unter welchen Voraussetzungen das Erwerbseinkommen der karenzierten Person wieder zur Verfügung stehen wird.

4. Warum ist die Wiedereinstellungsbestätigung so wichtig?

Viele Kreditnehmerinnen fragen sich an dieser Stelle: Warum benötigt die Bank überhaupt eine Bestätigung meines Arbeitgebers? Ich habe doch ein aufrechtes Dienstverhältnis und entsprechende gesetzliche Ansprüche.

Für die Bank geht es allerdings darum, die zukünftige Einkommenssituation möglichst nachvollziehbar zu dokumentieren.

Eine Wiedereinstellungs- bzw. Arbeitgeberbestätigung sollte daher insbesondere Auskunft darüber geben:

  • wann der Wiedereinstieg geplant ist,
  • in welchem Beschäftigungsausmaß die Rückkehr erfolgt,
  • ob Vollzeit oder Teilzeit gearbeitet wird und
  • welches Einkommen nach dem Wiedereinstieg voraussichtlich erzielt wird.

In der Praxis handelt es sich dabei häufig um eine Formalität. Eine entsprechende Bestätigung kann meist über die Personal- bzw. HR-Abteilung des Arbeitgebers eingeholt werden.

Für Banken wird diese Bestätigung zunehmend wichtig, weil ein früheres Vollzeiteinkommen nicht automatisch dem zukünftigen Einkommen entsprechen muss. Wer beispielsweise vor der Geburt 40 Stunden gearbeitet hat und nach der Karenz mit 25 oder 30 Stunden zurückkehrt, wird üblicherweise auch ein entsprechend anderes Einkommen erzielen.

5. Kann die Kreditrate erst nach der Karenz beginnen?

Bei einigen Banken und Finanzierungskonstellationen besteht die Möglichkeit, die Rückzahlung an die Karenzsituation anzupassen.

Eine Variante kann ein tilgungsfreier Zeitraum sein. Dabei beginnt die reguläre Tilgung des Kredites beispielsweise erst nach dem Wiedereinstieg ins Berufsleben.

Wichtig ist allerdings: Tilgungsfrei bedeutet nicht zinsfrei.

Auch während eines tilgungsfreien Zeitraums fallen für den bereits aushaftenden bzw. ausbezahlten Kreditbetrag Zinsen an. Diese Kosten müssen daher ebenfalls in die Finanzierungsplanung einbezogen werden.

Ob und für welchen Zeitraum eine solche Gestaltung möglich ist, hängt von der jeweiligen Bank, der Finanzierung und der individuellen Einkommenssituation ab. Einen generellen Anspruch darauf gibt es nicht.

6. Einnahmen und Ausgaben verändern sich mit einem Kind

Bei der Planung eines Kredites in der Karenz sollte nicht ausschließlich auf die Einnahmenseite geschaut werden.

Mit einem Kind verändert sich auch die Ausgabensituation eines Haushalts. Lebensmittel, Kleidung, Kinderbetreuung und zahlreiche weitere laufende Kosten kommen hinzu oder verändern sich.

Gleichzeitig kann das Erwerbseinkommen durch Karenz oder einen späteren Teilzeit-Wiedereinstieg sinken. Die Familienbeihilfe stellt zwar eine zusätzliche Einnahme dar, kann diese Veränderungen aber nicht vollständig auffangen.

Deshalb ist eine realistische Haushaltsrechnung besonders wichtig.

Entscheidend ist nicht nur, welche Kreditrate eine Bank maximal genehmigt, sondern welche Kreditrate langfristig zum Familienbudget passt.

Diese und weitere Infos finden Sie im Ratgeber „Wie viel Kredit kann ich mir leisten?“

7. Was ist, wenn ein weiteres Kind geplant ist?

Auch die weitere Familienplanung sollte bei einer langfristigen Wohnbaufinanzierung berücksichtigt werden.

Wer beispielsweise nach dem ersten Kind wieder ins Berufsleben einsteigt und bereits weiß, dass ein weiteres Kind geplant ist, sollte die Finanzierung nicht ausschließlich auf eine kurzfristige Phase mit zwei Erwerbseinkommen ausrichten.

Je nach gewähltem Karenzmodell und persönlicher Lebensplanung können sich mehrere Phasen abwechseln:

Karenz → Wiedereinstieg → Erwerbseinkommen → weiteres Kind → neuerlicher Mutterschutz bzw. Karenz

Wie eine Familie ihre Karenzzeiten und den Wiedereinstieg konkret gestaltet, ist eine persönliche Entscheidung. Für die Finanzierung ist allerdings wichtig, unterschiedliche Einkommensphasen bereits bei der Planung mitzudenken.

8. Welche Unterlagen benötigt die Bank während der Karenz?

Bei einem Kredit in der Karenz benötigt die Bank neben den üblichen Finanzierungsunterlagen zusätzliche Informationen zur aktuellen und zukünftigen Einkommenssituation.

Je nach Bank können insbesondere folgende Unterlagen erforderlich sein:

  • Einkommensnachweise des arbeitenden Partners bzw. der Partnerin
  • Gehaltsabrechnungen der karenzierten Person aus der Zeit vor Mutterschutz bzw. Karenz
  • Nachweis über das Kinderbetreuungsgeld
  • Nachweis über die Familienbeihilfe
  • Karenzvereinbarung bzw. entsprechende Bestätigung
  • Wiedereinstellungs- bzw. Arbeitgeberbestätigung
  • Information über den geplanten Zeitpunkt des Wiedereinstiegs
  • Information über das zukünftige Beschäftigungsausmaß
  • gegebenenfalls Bestätigung über das voraussichtliche Einkommen nach der Karenz

Gerade die Einkommensnachweise vor der Karenz sind hilfreich. Sie geben der Bank einen nachvollziehbaren Eindruck davon, welches Erwerbseinkommen zuvor erzielt wurde und welche Einkommenssituation nach dem Wiedereinstieg wieder realistisch sein könnte.

Welche Unterlagen sonst noch für eine Finanzierung relevant sind, erfahren Sie im Ratgeber „Welche Unterlagen braucht die Bank?“

9. Praxisbeispiel: Hauskauf während der Karenz

Eine Familie mit einem Kind möchte eine Immobilie kaufen.

Vor der Karenz:

Partner A: 3.200 Euro netto
Partnerin B: 2.500 Euro netto
Gemeinsames Erwerbseinkommen: 5.700 Euro

Während der Karenz:

Partner A verdient weiterhin 3.200 Euro netto. Partnerin B bezieht Kinderbetreuungsgeld. Zusätzlich erhält die Familie Familienbeihilfe.

Das aktuell verfügbare Haushaltseinkommen liegt damit unter dem Einkommen vor der Geburt.

Nach der Karenz:

Partnerin B plant den Wiedereinstieg in zehn Monaten mit 30 Wochenstunden. Das erwartete Nettoeinkommen beträgt beispielsweise rund 2.000 Euro.

Für die Finanzierung sind damit drei unterschiedliche Phasen relevant:

Phase 1: Einkommenssituation vor der Karenz
Phase 2: aktuelle Einkommenssituation während der Karenz
Phase 3: zukünftige Einkommenssituation nach dem Wiedereinstieg

Entscheidend ist, dass die Finanzierung auch während der finanziell schwächeren Phase leistbar bleibt und die bankseitigen Vorgaben zur Schuldendienstfähigkeit eingehalten werden.

Das Beispiel zeigt gleichzeitig, warum eine Finanzierung während der Karenz individuell betrachtet werden muss. Eine einfache Hochrechnung des früheren Haushaltseinkommens würde die tatsächliche Situation der Familie nicht ausreichend abbilden.

10. Ist ein Wohnkredit ausschließlich mit Karenzeinkommen möglich?

Kurz gesagt: In der Praxis nein.

Kinderbetreuungsgeld ist eine zeitlich begrenzte Sozialleistung und stellt für eine langfristige Immobilienfinanzierung kein mit einem dauerhaften Erwerbseinkommen vergleichbares Einkommen dar.

Ein Kredit in der Karenz wird daher üblicherweise innerhalb eines Familienverbundes dargestellt, in dem zumindest ein weiterer Kreditnehmer über ein ausreichendes und nachhaltiges Erwerbseinkommen verfügt.

11. Gute Planung beginnt idealerweise vor der Karenz

Der Wunsch nach größerem Wohnraum entsteht häufig erst dann, wenn das erste Kind bereits unterwegs oder geboren ist.

Finanziell ist es allerdings sinnvoll, sich möglichst früh mit diesem Thema auseinanderzusetzen.

Wer bereits weiß, dass in den nächsten Jahren Nachwuchs geplant ist und gleichzeitig eine Immobilie gekauft oder gebaut werden soll, kann unterschiedliche Szenarien bereits vorab durchrechnen:

heutiges Einkommen → Mutterschutz → Karenz → Wiedereinstieg → mögliche weitere Karenz

Dadurch lässt sich wesentlich besser beurteilen, welche Kreditrate nicht nur heute, sondern auch während einkommensschwächerer Phasen gut tragbar ist.

Eine langfristige Wohnbaufinanzierung sollte schließlich nicht nur zur aktuellen Lebenssituation passen, sondern auch genügend Spielraum für Veränderungen innerhalb der Familie lassen.

Fazit: Kredit in der Karenz und Wohnbaufinanzierung schließen sich nicht aus

Ein Kredit in der Karenz ist grundsätzlich möglich. Die Karenz allein ist kein Ausschlussgrund für eine Wohnbaufinanzierung.

Entscheidend sind vielmehr die gesamte Einkommenssituation der Familie, das laufende Einkommen des zweiten Kreditnehmers, das gewählte Karenzmodell, die Dauer der Karenz und der geplante Wiedereinstieg ins Berufsleben.

Eine gute Finanzierungsplanung betrachtet deshalb nicht nur die heutige Situation. Sie berücksichtigt auch die finanziell schwächere Phase während der Karenz und das voraussichtliche Familienbudget nach dem Wiedereinstieg.

Wer diese unterschiedlichen Phasen frühzeitig berücksichtigt, kann die Finanzierung entsprechend planen und gemeinsam mit einem Finanzierungsvermittler prüfen, welche Banken und Finanzierungsmodelle zur persönlichen Situation passen.

Häufige Fragen zum Kredit in der Karenz

Ja. Ein Kredit in der Karenz ist grundsätzlich möglich, sofern die gesamte Einkommens- und Vermögenssituation des Haushalts eine Finanzierung zulässt. In der Praxis ist insbesondere ein ausreichendes laufendes Erwerbseinkommen des zweiten Kreditnehmers wichtig.

Banken berücksichtigen die aktuelle Einkommenssituation während der Karenz, allerdings kann die konkrete Anrechnung des Kinderbetreuungsgeldes je nach Bank und gewähltem Modell unterschiedlich ausfallen. Zusätzlich spielen Dauer der Karenz und der geplante Wiedereinstieg eine wichtige Rolle.

Wochengeld ist zeitlich begrenzt und wird daher für eine langfristige Finanzierung üblicherweise nicht wie ein dauerhaftes Erwerbseinkommen behandelt. Für die Bank ist insbesondere relevant, welche Einkommenssituation während der anschließenden Karenz und nach dem Wiedereinstieg besteht.

In der Praxis verlangen Banken zunehmend eine entsprechende Arbeitgeberbestätigung. Daraus sollten insbesondere der geplante Wiedereinstieg, das Beschäftigungsausmaß und nach Möglichkeit das voraussichtliche Einkommen hervorgehen.

Bei manchen Banken kann ein tilgungsfreier Zeitraum vereinbart werden, sodass die reguläre Tilgung beispielsweise erst nach dem Wiedereinstieg beginnt. Die anfallenden Zinsen müssen während dieser Zeit jedoch berücksichtigt werden. Die konkrete Möglichkeit hängt von der Bank und der jeweiligen Finanzierung ab.

Sie planen Nachwuchs, befinden sich bereits in Karenz oder möchten während der Karenz eine Immobilie kaufen oder bauen?

Gerade in dieser Lebensphase lohnt es sich, die Finanzierung nicht nur anhand des aktuellen Einkommens zu betrachten. Gemeinsam können wir prüfen, wie Ihre Einkommenssituation während der Karenz und nach dem Wiedereinstieg von unterschiedlichen Banken bewertet wird und welche Finanzierung langfristig zu Ihrem Familienbudget passt.

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Welche Unterlagen braucht die Bank?

Unterlagen Immobilienfinanzierung Österreich – Wichtige Dokumente für die Bank

Wer zum ersten Mal eine Immobilie kauft, stellt sich oft die Frage:

Warum benötigt die Bank eigentlich so viele Unterlagen für eine Immobilienfinanzierung?

Schließlich geht es nicht nur um Gehaltszettel oder einen Ausweis, sondern häufig auch um Kontoauszüge, Eigenkapitalnachweise, Kaufunterlagen und zahlreiche Dokumente zur Immobilie.

Warum verlangt die Bank so viele Unterlagen für eine Immobilienfinanzierung?

Versetzen Sie sich einmal in folgende Situation: Ein Bekannter bittet Sie privat um ein Darlehen über 300.000 Euro. Würden Sie das Geld überweisen, ohne zu wissen, wer die Person ist, wie lange sie bereits berufstätig ist, ob das Einkommen ausreicht oder wofür das Geld überhaupt verwendet wird? Vermutlich nicht.

Genau so verhält es sich auch bei einer Bank. Sie ist der Kreditgeber und trägt das finanzielle Risiko. Deshalb muss sie sowohl den Kreditnehmer als auch die zu finanzierende Immobilie sorgfältig prüfen. Je vollständiger und transparenter die eingereichten Unterlagen sind, desto einfacher kann die Bank die Finanzierung beurteilen und eine Entscheidung treffen.

Eine gut vorbereitete Finanzierung spart dabei nicht nur Zeit, sondern verhindert auch unnötige Rückfragen und Verzögerungen. Als unabhängiger Wohnbaufinanzierer unterstütze ich meine Kundinnen und Kunden bereits im Vorfeld dabei, alle erforderlichen Unterlagen vollständig und übersichtlich zusammenzustellen. Dadurch können Finanzierungsanträge häufig deutlich schneller bearbeitet werden.

Falls Sie sich noch unsicher sind, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist oder welche Nebenkosten beim Immobilienkauf auf Sie zukommen, finden Sie dazu ebenfalls ausführliche Informationen in unseren Ratgebern zum Eigenkapital beim Immobilienkauf, zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf sowie zum Thema Fixzins oder variabler Zinssatz.

Persönliche Unterlagen

Zu Beginn jeder Immobilienfinanzierung benötigt die Bank einige persönliche Unterlagen. Diese dienen in erster Linie der Identitätsfeststellung und unterscheiden sich – unabhängig von Alter, Beruf oder Ausbildung – nur in wenigen Ausnahmefällen. Die meisten Banken verlangen daher von allen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern dieselben Basisdokumente.

Lichtbildausweis

Ein gültiger Reisepass oder Personalausweis ist die bevorzugte Form des Lichtbildausweises. Daraus kann die Bank nicht nur Ihre Identität feststellen, sondern auch Ihre Staatsbürgerschaft erkennen. Ein Führerschein wird hingegen von vielen Banken nur in Ausnahmefällen akzeptiert und ersetzt einen Reisepass oder Personalausweis daher meist nicht.

Meldezettel

Ebenfalls erforderlich ist ein aktueller Meldezettel. Die Bank prüft damit Ihren Hauptwohnsitz und kann nachvollziehen, ob zusätzlich Nebenwohnsitze bestehen. Bei ausländischen Staatsangehörigen lässt sich daraus außerdem erkennen, seit wann der Hauptwohnsitz in Österreich besteht.

Aufenthaltstitel bei Nicht-EU-Bürgern

Sind Sie kein EU-Bürger, verlangt die Bank in der Regel zusätzlich einen gültigen Aufenthaltstitel (z. B. eine Rot-Weiß-Rot-Karte oder einen anderen Aufenthaltstitel).

Für die Bank ist dabei besonders wichtig, ob Ihr Aufenthaltsrecht befristet oder unbefristet ist. Je nach Kreditinstitut wird dieses Thema unterschiedlich bewertet. Während manche Banken befristete Aufenthaltstitel restriktiver beurteilen, zeigen sich andere deutlich flexibler. Gerade in solchen Fällen kann ein unabhängiger Finanzierungsvermittler dabei helfen, von Beginn an die passende Bank auszuwählen.

EU-Bürger sind österreichischen Staatsbürgern grundsätzlich gleichgestellt

Viele Interessenten fragen sich, ob ihre Staatsangehörigkeit Auswirkungen auf die Finanzierung hat. Innerhalb der Europäischen Union lautet die Antwort in den meisten Fällen: Nein.

EU-Bürger werden bei österreichischen Banken grundsätzlich österreichischen Staatsbürgern gleichgestellt. Ob Sie beispielsweise aus Deutschland, Italien, der Slowakei, Frankreich oder Portugal stammen, spielt für die Finanzierung in der Regel keine Rolle. Entscheidend sind vielmehr Ihre Bonität, Ihr Einkommen und die Erfüllung der bankinternen Kreditrichtlinien.

Praxistipp: Achten Sie darauf, dass Ausweis und Aufenthaltstitel während des gesamten Finanzierungsprozesses gültig sind. Läuft ein Dokument in den nächsten Wochen ab, empfiehlt es sich, dieses rechtzeitig bei den Behörden zu erneuern. Das vermeidet unnötige Verzögerungen bei der Kreditbearbeitung.

Einkommensunterlagen

Neben den persönlichen Dokumenten möchte die Bank natürlich auch nachvollziehen können, ob die monatliche Kreditrate langfristig leistbar ist. Deshalb zählen die Einkommensunterlagen zu den wichtigsten Bestandteilen jeder Immobilienfinanzierung.

Angestellte/Arbeiter

Bei Angestellten/Arbeitern verlangen die meisten Banken in der Regel die letzten drei Gehalts- oder Lohnzettel und manchmal den aktuellen Jahreslohnzettel (L16), sofern dieser bereits vorliegt.

In manchen Fällen kann es sinnvoll oder sogar notwendig sein, mehr als drei Gehaltszettel vorzulegen. Das betrifft insbesondere Berufsgruppen mit stark schwankenden Einkommensbestandteilen, wie Überstunden, Provisionen, Zulagen, Prämien oder Schichtzulagen. Je mehr aussagekräftige Unterlagen vorhanden sind, desto besser kann die Bank das durchschnittliche Einkommen beurteilen.

Zusätzlich kann auch der Dienstvertrag angefordert werden. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn das Dienstverhältnis erst vor Kurzem begonnen hat, eine Probezeit besteht, der Vertrag befristet ist oder besondere Vereinbarungen – beispielsweise zu Prämien oder variablen Gehaltsbestandteilen – daraus hervorgehen.

Auch bei sogenannten Kettenverträgen, bei denen ein befristetes Dienstverhältnis regelmäßig verlängert wird, verlangen Banken häufig den Dienstvertrag, um die zukünftige Beschäftigung besser einschätzen zu können.

Selbständige und Unternehmer

Bei Selbständigen erfolgt die Einkommensprüfung meist deutlich umfangreicher als bei Angestellten. Da das Einkommen von Jahr zu Jahr schwanken kann, betrachten Banken nicht nur die aktuelle Situation, sondern auch die wirtschaftliche Entwicklung der vergangenen Jahre.

Üblicherweise werden folgende Unterlagen verlangt:

  • die letzten zwei bis drei Einkommensteuerbescheide

  • für das laufende Geschäftsjahr eine aktuelle Einnahmen-Ausgaben-Rechnung oder eine Saldenliste des Steuerberaters

  • bei Kapitalgesellschaften zusätzlich die Jahresabschlüsse bzw. Bilanzen der letzten zwei bis drei Geschäftsjahre

Darüber hinaus verlangen viele Banken einen aktuellen Auszug vom Steuerkonto sowie eine Bestätigung der SVS beziehungsweise der zuständigen Sozialversicherung. Damit wird überprüft, ob offene Abgaben oder Beitragsrückstände bestehen.

Pensionistinnen und Pensionisten

Auch Pensionistinnen und Pensionisten können selbstverständlich eine Immobilienfinanzierung beantragen. Seit dem Wegfall der Altersdiskriminierung stellt das Alter allein kein Hindernis für eine Kreditvergabe dar.

In der Regel genügt hier der aktuelle Pensionsbescheid als Einkommensnachweis. Ergänzend werden – wie bei allen Kreditnehmern – die persönlichen Unterlagen wie Lichtbildausweis und Meldezettel benötigt.

Nachweise über Eigenkapital

Neben Ihrem Einkommen möchte die Bank selbstverständlich auch wissen, wie viel Eigenkapital für den Immobilienkauf zur Verfügung steht. Je aktueller und nachvollziehbarer diese Nachweise sind, desto einfacher kann die Finanzierung beurteilt werden.

Je nach Herkunft des Eigenkapitals kommen unterschiedliche Unterlagen infrage.

Sparbuch, Girokonto oder Sparkonto

Befindet sich Ihr Eigenkapital auf einem Sparbuch, genügt in der Regel ein Foto oder Scan des aktuellen Standes. Liegt das Guthaben auf einem Giro- oder Sparkonto, wird üblicherweise ein aktueller Kontoauszug eingereicht.

Wertpapierdepot

Besteht Ihr Eigenkapital aus Aktien, ETFs oder anderen Wertpapieren, verlangt die Bank einen aktuellen Depotauszug. Da sich Börsenkurse laufend verändern können, sollte dieser möglichst aktuell sein.

Bausparvertrag

Auch Guthaben aus einem Bausparvertrag werden als Eigenmittel anerkannt. Hier reicht in den meisten Fällen der aktuelle Konto- oder Jahresauszug des Bausparvertrages.

Kryptowährungen

Verfügen Sie über Vermögen in Kryptowährungen, kann dieses grundsätzlich ebenfalls berücksichtigt werden. Die meisten Banken verlangen dafür einen aktuellen Nachweis über den Bestand, beispielsweise einen Depot- oder Wallet-Auszug. Da Kryptowährungen starken Kursschwankungen unterliegen, beurteilen Banken diese Vermögenswerte jedoch unterschiedlich.

Schenkungen innerhalb der Familie

Unterstützen Eltern oder andere Familienangehörige den Immobilienkauf finanziell, akzeptieren Banken dies häufig bereits vor der tatsächlichen Überweisung.

Dafür werden in der Regel zwei Unterlagen benötigt:

  • eine Schenkungsabsichtserklärung, in der der Schenkungsgeber bestätigt, den vereinbarten Betrag zur Verfügung zu stellen,

  • sowie ein Nachweis über die vorhandenen Schenkungsmittel, beispielsweise durch einen Konto- oder Sparbuchauszug.

Mit diesen Unterlagen kann die Bank die zugesagte Schenkung häufig bereits als Eigenkapital berücksichtigen.

Bereits vorhandene Immobilien

Eigenkapital muss nicht immer in Form von Bargeld oder Guthaben vorhanden sein. Auch bereits bestehende Immobilien, Eigentumswohnungen oder Grundstücke können bei einer Finanzierung eine wichtige Rolle spielen.

Je nach Finanzierungskonzept können diese Vermögenswerte als zusätzliche Sicherheit dienen und fehlendes liquides Eigenkapital teilweise ersetzen. Als Nachweis genügen häufig ein Grundbuchsauszug, ein Kaufvertrag oder – falls vorhanden – ein aktuelles Schätzgutachten.

Unterlagen zur Immobilie

Neben Ihrer Bonität prüft die Bank selbstverständlich auch die Immobilie selbst. Schließlich dient diese als Sicherheit für den Kredit. Aus diesem Grund wird der vereinbarte Kaufpreis nicht einfach übernommen, sondern mit dem tatsächlichen Marktwert beziehungsweise Schätzwert der Immobilie verglichen und plausibilisiert.

Damit sich die Bank ein möglichst vollständiges Bild machen kann, werden je nach Objekt verschiedene Unterlagen benötigt.

Exposé oder Immobilieninserat

Den ersten Überblick erhält die Bank meist über das Exposé oder den Link zum Immobilieninserat. Daraus gehen unter anderem Lage, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Ausstattung und der vereinbarte Kaufpreis hervor.

Grundbuchsauszug

Der Grundbuchsauszug gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse sowie über bestehende Belastungen, Dienstbarkeiten oder Pfandrechte. Er gehört daher zu den wichtigsten Dokumenten jeder Immobilienfinanzierung.

Einreichplan, Grundrisse und Pläne

Anhand der Baupläne und Grundrisse kann die Bank die Raumaufteilung, Wohnfläche und den baulichen Zustand besser beurteilen. Gerade bei Einfamilienhäusern oder umfangreichen Umbauten sind diese Unterlagen besonders wichtig.

Energieausweis

Ein gültiger Energieausweis ist heute bei nahezu jeder Finanzierung erforderlich. Er informiert über die energetische Qualität der Immobilie und liefert wichtige Kennzahlen zum Energieverbrauch.

Innen- und Außenfotos

Fotos der Immobilie helfen der Bank zusätzlich dabei, den tatsächlichen Zustand sowie die Ausstattung besser einzuschätzen. Sie ergänzen die Informationen aus dem Exposé und erleichtern die Plausibilisierung des Kaufpreises.

Kaufanbot oder Kaufvertragsentwurf

Liegt bereits ein Kaufanbot vor, kann die Bank erkennen, wer die Immobilie verkauft, wer sie erwerben möchte und welcher Kaufpreis vereinbart wurde.

Ist bereits ein Kaufvertragsentwurf durch eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder ein Notariat erstellt worden, wird dieser ebenfalls gerne entgegengenommen und beschleunigt häufig die weitere Bearbeitung.

Besondere Unterlagen bei Eigentumswohnungen

Beim Kauf einer Eigentumswohnung verlangen Banken häufig zusätzlich ein Nutzwertgutachten oder den Wohnungseigentumsvertrag. Diese Unterlagen geben Aufschluss über die Eigentumsanteile und die grundbücherliche Zuordnung der Wohnung.

Neubau, Hausbau oder Sanierung

Bei Neubauten und Hausbauprojekten werden zusätzlich eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie – je nach Projekt – Baupläne oder Baubeschreibungen benötigt.

Sind Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen geplant, sollten bereits Kostenvoranschläge oder Angebote der ausführenden Unternehmen vorgelegt werden. Dadurch kann die Bank die Gesamtkosten des Projekts realistisch beurteilen und den Finanzierungsbedarf entsprechend berücksichtigen.

Laufende Verpflichtungen

Neben Einkommen und Eigenkapital interessiert sich die Bank auch für Ihre laufenden finanziellen Verpflichtungen. Dadurch kann sie beurteilen, ob die zukünftige Kreditrate dauerhaft leistbar ist und ausreichend finanzieller Spielraum im Haushalt bleibt.

Wichtig zu wissen: Bestehende Verpflichtungen sind grundsätzlich kein Ausschlusskriterium für eine Immobilienfinanzierung. Entscheidend ist vielmehr, dass diese bei der Berechnung der monatlichen Leistbarkeit berücksichtigt werden.

Zu den häufigsten laufenden Verpflichtungen zählen unter anderem:

  • bestehende Wohnbau-, Konsum- oder Autokredite,
  • Kfz-Leasingverträge,
  • Unterhalts- oder Alimentationszahlungen,
  • Ratenvereinbarungen sowie sonstige regelmäßige Zahlungsverpflichtungen.

Bestehen bereits Kredite oder Leasingverträge, verlangt die Bank in der Regel eine aktuelle Restsaldobestätigung. Daraus geht hervor, wie hoch die noch offene Restschuld ist und welche monatliche Rate derzeit bezahlt wird.

Unterhalts- oder Alimentationszahlungen werden ebenfalls berücksichtigt. Liegt keine schriftliche Vereinbarung vor, können diese regelmäßigen Zahlungen häufig auch anhand der Kontoauszüge nachvollzogen werden.

Darüber hinaus prüft die Bank die eingereichten Kontoauszüge auf weitere wiederkehrende Belastungen, beispielsweise laufende Ratenzahlungen oder sonstige regelmäßige Verpflichtungen. Ziel dieser Prüfung ist es nicht, Kundinnen und Kunden zu benachteiligen, sondern ein realistisches Bild der finanziellen Gesamtsituation zu erhalten.

Was viele Kunden vergessen

Neben den klassischen Unterlagen gibt es einige Besonderheiten, die im ersten Moment oft übersehen werden. Gerade diese sogenannten Soft Facts können jedoch einen positiven Einfluss auf die Finanzierungsentscheidung haben oder helfen, Rückfragen der Bank von Anfang an zu vermeiden.

Bonuszahlungen und Prämien

Variable Gehaltsbestandteile wie Bonuszahlungen, Prämien oder Erfolgsbeteiligungen werden von Banken unterschiedlich bewertet. Da sie nicht immer garantiert sind und häufig vom Unternehmenserfolg abhängen, werden sie teilweise nur eingeschränkt berücksichtigt.

Dennoch empfiehlt es sich, diese Einkünfte nachzuweisen – insbesondere dann, wenn sie bereits über mehrere Jahre regelmäßig ausbezahlt wurden. Dadurch kann die Bank besser beurteilen, ob diese Zahlungen nachhaltig zum Einkommen gehören.

Kinderbetreuungsgeld und Karenz

Befindet sich ein Elternteil in Karenz, sollte der aktuelle Bescheid über das Kinderbetreuungsgeld vorgelegt werden.

Die Bewertung fällt von Bank zu Bank unterschiedlich aus. Manche Kreditinstitute berücksichtigen den tatsächlichen Bezug, andere arbeiten mit pauschalen Ansätzen. Besonders wichtig ist in diesem Zusammenhang eine Wiedereinstellungszusage des Arbeitgebers oder eine Bestätigung, dass das Dienstverhältnis nach der Karenz fortgesetzt wird.

Probezeit

Ein neu begonnenes Dienstverhältnis ist grundsätzlich kein Hindernis für eine Immobilienfinanzierung. Befindet sich der Arbeitnehmer oder die Arbeitnehmerin jedoch noch in der Probezeit, warten viele Banken deren Ablauf ab. Hintergrund ist, dass während dieser Zeit sowohl Arbeitgeber als auch Arbeitnehmer das Dienstverhältnis ohne Angabe von Gründen beenden können.

Ein aktueller Dienstvertrag hilft der Bank dabei, das Beschäftigungsverhältnis richtig einzuordnen.

Überstunden und Zulagen

Regelmäßig ausbezahlte Überstunden, Schichtzulagen, Sonn- und Feiertagszuschläge oder andere Zulagen können das anrechenbare Einkommen erhöhen. Voraussetzung ist meist, dass diese Zahlungen nachhaltig und über einen längeren Zeitraum nachweisbar sind.

Das betrifft beispielsweise Beschäftigte im Gesundheitswesen, im Baugewerbe, bei der Polizei, in der Luftfahrt oder in anderen Berufen mit regelmäßig variablen Einkommensbestandteilen.

Befristete Dienstverträge

Auch ein befristeter Dienstvertrag bedeutet nicht automatisch eine Absage der Finanzierung. Die Bank prüft vielmehr den Hintergrund der Befristung.

In manchen Berufsgruppen – etwa im Wissenschaftsbereich, bei internationalen Organisationen oder bei sogenannten Kettenverträgen – sind befristete Beschäftigungsverhältnisse üblich und werden von vielen Banken entsprechend berücksichtigt.

Wie lange dauert die Prüfung?

Wie lange die Prüfung einer Immobilienfinanzierung dauert, hängt von der jeweiligen Bank, deren internen Prüfprozessen und der aktuellen Auslastung ab. Auch saisonale Faktoren wie Urlaubszeiten oder ein besonders hohes Antragsaufkommen können die Bearbeitungsdauer beeinflussen.

Sind alle Unterlagen vollständig und übersichtlich aufbereitet, erhalten Sie häufig bereits innerhalb weniger Werktage eine erste Rückmeldung oder einen Finanzierungsvorschlag. Dieser dient dazu, die Konditionen zu prüfen und zu entscheiden, ob das Angebot Ihren Vorstellungen entspricht.

Entscheiden Sie sich für das Angebot, beginnt die eigentliche Kreditprüfung. In dieser Phase überprüft die Bank unter anderem die Bonität, bewertet die Immobilie und führt ihre internen Kreditentscheidungsprozesse durch. Bis zur endgültigen Finanzierungszusage vergehen anschließend meist weitere drei bis fünf Werktage.

Insgesamt können Sie bei einer vollständig vorbereiteten Immobilienfinanzierung häufig mit einer Bearbeitungsdauer von etwa sieben bis zehn Werktagen rechnen. Je nach Bank und Einzelfall kann die Entscheidung jedoch auch schneller oder etwas länger dauern.

Der häufigste Grund für Verzögerungen sind fehlende oder unvollständige Unterlagen. Muss die Bank Dokumente nachfordern, wird der Antrag häufig zurückgestellt, bis alle erforderlichen Informationen vorliegen. Das kostet Zeit – sowohl für die Bank als auch für Sie als Kreditnehmer.

Häufige Fragen (FAQ)

Welche Gehaltszettel verlangt die Bank für eine Immobilienfinanzierung?

In der Regel verlangen Banken die letzten drei Lohn- oder Gehaltszettel. Je nach Berufsgruppe können zusätzlich weitere Einkommensnachweise erforderlich sein, etwa bei regelmäßigen Überstunden, Provisionen oder Prämien.

Benötigt die Bank Kontoauszüge?

Ja, die meisten Banken verlangen aktuelle Kontoauszüge. Diese dienen unter anderem dazu, laufende Verpflichtungen, regelmäßige Zahlungseingänge und vorhandenes Eigenkapital nachzuvollziehen. Einige wenige Kreditinstitute verzichten darauf und greifen stattdessen auf interne Prüfverfahren zurück.

Muss ich mein Eigenkapital nachweisen?

Ja. Die Bank möchte einen möglichst aktuellen Nachweis über Ihr vorhandenes Eigenkapital sehen. Dafür reichen beispielsweise Kontoauszüge, Sparbücher, Depotauszüge oder Bausparauszüge aus. Das Vermögen muss dafür nicht aufgelöst, verkauft oder auf ein anderes Konto übertragen werden – die Bank möchte lediglich den Nachweis, dass die Eigenmittel tatsächlich vorhanden sind.

Welche Unterlagen benötigt die Bank bei einem Hausbau oder einer Immobilie in Errichtung?

Bei einem Neubau oder einer Immobilie in Errichtung werden üblicherweise zusätzliche Unterlagen benötigt. Dazu zählen insbesondere der Einreichplan, die Baugenehmigung, eine Baukostenaufstellung, eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung sowie – falls das Objekt noch nicht schlüsselfertig ist – eine Aufstellung der noch anfallenden Fertigstellungskosten.

Welche Unterlagen benötigen Selbständige?

Selbständige müssen in der Regel die letzten zwei bis drei Einkommensteuerbescheide, Jahresabschlüsse oder Bilanzen sowie eine aktuelle Einnahmen-Ausgaben-Rechnung oder Saldenliste vorlegen. Zusätzlich verlangen viele Banken einen aktuellen Auszug vom Steuerkonto des Finanzamts sowie vom Beitragskonto der SVS, um offene Abgaben oder Beitragsrückstände auszuschließen.

Wann sollte ich die Unterlagen vorbereiten?

Je früher, desto besser. Die Zusammenstellung aller Dokumente benötigt häufig mehr Zeit als erwartet. Wer seine Unterlagen frühzeitig vollständig vorbereitet, ermöglicht der Bank eine raschere Prüfung und verkürzt den gesamten Finanzierungsprozess deutlich.

Reicht ein Exposé oder brauche ich bereits einen Kaufvertrag?

Für eine erste Finanzierungsprüfung genügt bereits ein Exposé, ein Link zum Immobilieninserat oder die wesentlichen Informationen zur Immobilie. Häufig ist zu diesem Zeitpunkt noch kein Kaufanbot oder Kaufvertrag erforderlich. Erst für die endgültige Kreditzusage und die Erstellung der Kreditverträge benötigt die Bank üblicherweise einen Kaufvertragsentwurf oder vergleichbare Vertragsunterlagen.

Fazit

Je vollständiger Ihre Unterlagen sind, desto schneller und unkomplizierter kann die Bank über Ihre Immobilienfinanzierung entscheiden. Eine sorgfältige Vorbereitung spart Zeit, reduziert Rückfragen und erhöht die Chancen auf eine rasche Kreditzusage.

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Wohnbaufinanzierung in Österreich: Ablauf Schritt für Schritt

Wohnbaufinanzierung – Ablauf eines Beratungsgesprächs in Österreich

Eine Wohnbaufinanzierung besteht aus zahlreichen aufeinander abgestimmten Schritten. Dieser Ratgeber zeigt den Wohnbaufinanzierung Ablauf in Österreich – von der ersten Budgetplanung bis zur Schlüsselübergabe. Noch bevor ein verbindliches Kaufanbot unterschrieben wird, sollten der finanzielle Rahmen, die erforderlichen Eigenmittel und die langfristig tragbare Kreditrate geklärt werden.

Von der ersten Finanzierungsberatung über Bonitätsprüfung, Leistbarkeitsprüfung und Liegenschaftsbewertung bis zur Kreditzusage, Treuhandabwicklung und Schlüsselübergabe: Dieser Ratgeber zeigt, wie eine Wohnbaufinanzierung in Österreich Schritt für Schritt abläuft.

Wohnbaufinanzierung Ablauf im Überblick

 

Der Ablauf beginnt mit der Festlegung des persönlichen Budgets und einer ersten Machbarkeitsprüfung. Nach Auswahl der Immobilie folgen Bankanfrage, Bonitäts- und Leistbarkeitsprüfung sowie die Liegenschaftsbewertung. Mit der Finanzierungszusage können Kauf- und Kreditvertrag vorbereitet, die Zahlungen über das Treuhandkonto abgewickelt und schließlich die Schlüssel übergeben werden.

Inhaltsverzeichnis

1. Budget festlegen – noch vor der Immobiliensuche

Am Anfang steht nicht die konkrete Immobilie, sondern die Frage: Was kann und möchte ich mir langfristig leisten?

Dabei werden berücksichtigt:

  • vorhandene Eigenmittel
  • monatliches Haushaltsnettoeinkommen
  • bestehende Kredite und sonstige Verpflichtungen
  • laufende Lebenshaltungskosten
  • erwartbare Instandhaltungs- und Betriebskosten
  • Kaufnebenkosten
  • finanzielle Reserven für unvorhergesehene Ausgaben
  • mögliche Veränderungen durch Familiengründung oder Pensionierung

Entscheidend ist allerdings nicht nur, welche Finanzierung die Bank genehmigen würde. Käufer sollten sich auch selbst fragen, welche monatliche Kreditrate sie sich langfristig zutrauen und mit welcher Belastung sie sich noch wohlfühlen.

Als erster Anhaltspunkt kann die bisherige Kaltmiete dienen. Eine Kreditrate darf damit jedoch nicht einfach gleichgesetzt werden. Zusätzlich zur monatlichen Rate fallen weiterhin Energiekosten, Betriebskosten, Versicherungen und laufende Aufwendungen für die Immobilie an. Bei Eigentum sollten außerdem Rücklagen für Reparaturen und unerwartete Ausgaben gebildet werden.

Auch nach Zahlung der Kreditrate sollte deshalb noch ausreichend finanzieller Spielraum vorhanden sein. Die zentrale Frage lautet nicht nur: „Was kann ich bezahlen?“, sondern auch: „Wie viel Luft zum Atmen bleibt mir danach?“

Wichtig ist somit die Unterscheidung zwischen „Was finanziert mir die Bank?“ und „Welche Belastung fühlt sich für mich dauerhaft gut an?“.

2. Finanzierungsgespräch und erste Machbarkeitsprüfung

Noch bevor ein verbindliches Kaufanbot unterschrieben wird, empfiehlt sich ein Gespräch mit einer Bank oder einer unabhängigen Finanzierungsberatung.

Eine Finanzierungsberaterin oder ein Finanzierungsberater kann einschätzen:

  • in welcher Höhe eine Finanzierung realistisch wäre
  • welcher maximale Kaufpreis infrage kommt
  • wie viel Eigenkapital benötigt wird
  • ob die vorhandenen Eigenmittel ausreichen
  • ob Einkommen und Haushaltsüberschuss ausreichend sind
  • welche monatliche Rate tragbar erscheint
  • welche Laufzeit möglich und sinnvoll ist
  • ob ein Fixzins, ein variabler Zinssatz oder eine Kombination infrage kommt
  • welche Unterlagen später benötigt werden

Dabei werden auch bestehende Verbindlichkeiten berücksichtigt. Außerdem wird geprüft, ob die Finanzierung zu den Vergabekriterien der jeweiligen Banken passt. Dazu gehören insbesondere:

  • die Beleihungsquote beziehungsweise der Loan-to-Value-Wert (LTV)
  • das Verhältnis der Kreditverpflichtungen zum Einkommen
  • die monatliche Schuldendienstbelastung
  • die maximal mögliche Laufzeit
  • die Leistbarkeit während der gesamten Kreditlaufzeit
  • die Leistbarkeit nach Eintritt in die Pension

Eine gute Finanzierungsberatung zeigt nicht nur auf, welcher Betrag theoretisch möglich wäre, sondern definiert auch sinnvolle persönliche Grenzen.

Das Ergebnis ist zunächst meist eine Finanzierungsindikation oder Vorprüfung – noch keine endgültige und verbindliche Kreditzusage.

3. Immobilie suchen und Gesamtkosten berechnen

Ist der finanzielle Rahmen bekannt, kann gezielt nach einer passenden Immobilie gesucht werden.

Dabei empfiehlt es sich, vor Beginn der Suche ein klares Kaufpreislimit festzulegen. Ein Finanzierungsberater kann den voraussichtlich maximal möglichen Kaufpreis berechnen.

Es ist daher vollkommen in Ordnung und häufig sogar empfehlenswert, eine Finanzierungsberatung in Anspruch zu nehmen, obwohl noch keine konkrete Immobilie gefunden wurde. Wer seine finanziellen Grenzen im Vorhinein kennt, kann gezielter suchen und vermeidet es, sich für Immobilien zu interessieren, die langfristig nicht leistbar sind.

Zum Kaufpreis kommen regelmäßig weitere Kosten hinzu, beispielsweise:

  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbuchseintragung
  • Eintragung des Pfandrechts
  • Vertragserrichtung und Treuhandschaft
  • Beglaubigungen
  • Maklerprovision
  • Bank- und Bewertungskosten
  • mögliche Sanierungs-, Einrichtungs- und Umzugskosten

Die Nebenkosten dürfen nicht einfach vom gesamten Eigenkapital abgezogen werden, ohne eine ausreichende finanzielle Reserve einzuplanen.

Mehr dazu finden Sie im bestehenden Ratgeber „Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Österreich an?“

4. Immobilie prüfen und Kaufanbot richtig gestalten

Vor einem Kaufanbot sollten zunächst alle relevanten Objektunterlagen angefordert und geprüft werden. Dazu können insbesondere gehören:

  • aktueller Grundbuchsauszug
  • Energieausweis
  • Baupläne und Baubewilligungen
  • Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag
  • Protokolle und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft
  • Informationen zur Reparaturrücklage
  • Betriebskostenabrechnungen
  • Hinweise auf bestehende Belastungen
  • bei Häusern zusätzlich Informationen zu Grundstück, Widmung und Bauzustand

Ein Kaufanbot ist nicht nur eine unverbindliche Interessensbekundung. Vereinfacht betrachtet handelt es sich um eine Art „Mini-Kaufvertrag“. Wird das Kaufanbot vom Verkäufer fristgerecht angenommen, kann bereits eine verbindliche Vereinbarung zustande kommen.

Wer ein verbindliches Kaufanbot ohne Finanzierungsvorbehalt abgibt, bindet sich grundsätzlich zum Kauf. Scheitert danach die Finanzierung und kann der Kauf nicht durchgeführt werden, können daraus Kosten und weitere rechtliche Folgen entstehen. Davon können unter anderem Ansprüche des Verkäufers, des Maklers oder anderer beteiligter Personen betroffen sein.

Vor Abgabe eines Kaufanbots sollte die Finanzierung deshalb möglichst weitgehend geprüft und schriftlich bestätigt sein. Ist sie noch nicht endgültig gesichert, empfiehlt sich ein eindeutig formulierter Finanzierungsvorbehalt. Dieser sollte nicht allgemein oder unklar gehalten, sondern von einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt, einer Notarin oder einem Notar geprüft werden.

Eine mündliche Einschätzung der Bank oder eine unverbindliche Finanzierungsberechnung ist noch keine endgültige Kreditzusage.

5. Vollständige Finanzierungsanfrage einreichen

Sobald die Immobilie feststeht, wird aus der Vorprüfung eine konkrete Finanzierungsanfrage. Dafür benötigt die Bank typischerweise:

  • Einkommensnachweise
  • Kontoauszüge
  • Nachweise über Eigenmittel
  • Informationen zu bestehenden Krediten und Verpflichtungen
  • Haushaltsrechnung
  • Kaufanbot oder Kaufvertragsentwurf
  • Grundbuchsauszug
  • Exposé, Pläne und weitere Objektunterlagen
  • Energieausweis
  • bei Sanierungen zusätzlich Kostenvoranschläge

Die genaue Unterlagenliste hängt von der persönlichen Situation, der Immobilie und den Anforderungen der jeweiligen Bank ab. Selbstständige, Unternehmerinnen und Unternehmer benötigen beispielsweise andere Nachweise als unselbstständig Beschäftigte.

Vollständige und nachvollziehbare Unterlagen beschleunigen die Bearbeitung erheblich.

Welche Unterlagen sonst noch relevant sind, erfahren Sie im Ratgeber „Welche Unterlagen braucht die Bank?“

6. Bonitäts- und Kreditwürdigkeitsprüfung

Die Bank prüft nun die wirtschaftliche Situation der Kreditnehmer. Dazu werden – abhängig von Bank, Produkt und Einzelfall – interne Informationen sowie zulässige Daten externer Kreditauskunfteien und Evidenzen herangezogen. Im österreichischen Bankgeschäft spielen insbesondere Informationen des KSV1870 eine Rolle. Dazu zählen die KonsumentenKreditEvidenz und die Warnliste der österreichischen Banken. In der KonsumentenKreditEvidenz können beispielsweise gemeldete Informationen zu Kreditart, Kredithöhe, Laufzeit, Rate und Zahlungsverhalten enthalten sein. Die Warnliste enthält Informationen zu Zahlungsanständen und vertragswidrigem Kundenverhalten. Geprüft werden unter anderem:
  • Einkommen und Beschäftigungsverhältnis
  • bestehende Kredite, Leasingverträge und Kreditrahmen
  • bisheriges Zahlungsverhalten
  • Haushaltsüberschuss
  • Höhe und Herkunft der Eigenmittel
  • finanzielle Stabilität
  • mögliche Bürgen oder zusätzliche Sicherheiten
Kreditnehmer sollten dabei nicht nur an klassische Bankkredite denken. Auch Null-Prozent-Finanzierungen, Ratenkäufe und Teilzahlungskredite können bestehende Kreditverpflichtungen darstellen. Dazu gehören beispielsweise Finanzierungen für:
  • Mobiltelefone
  • Waschmaschinen und andere Haushaltsgeräte
  • Möbel und Einrichtungsgegenstände
  • Einkäufe in Elektronik- oder Baumärkten
  • Fahrzeuge
  • offene Leasingverträge
Auch wenn die einzelne Rate gering erscheint, muss sie in der Haushaltsrechnung berücksichtigt werden. Mehrere kleine Teilzahlungen können den monatlich verfügbaren Spielraum und damit die mögliche Immobilienfinanzierung deutlich reduzieren.

7. Leistbarkeitsprüfung – heute und in Zukunft

Die Bank prüft nicht nur, ob die Kreditrate mit dem heutigen Einkommen bezahlt werden kann. Sie berücksichtigt auch, ob die Finanzierung über die gesamte Laufzeit tragbar erscheint. Dazu können unterschiedliche Belastungsszenarien betrachtet werden:
  • höhere Zinsen bei variabler Finanzierung
  • Rückgang oder Ausfall eines Einkommens
  • Karenz oder Teilzeit
  • steigende Lebenshaltungs- und Betriebskosten
  • Eintritt in die Pension
  • notwendige Rückzahlung innerhalb einer vertretbaren Laufzeit
Reicht die Finanzierung bis in die Pension, prüft die Bank auch die voraussichtliche Leistbarkeit im Ruhestand. Dafür kann sie beispielsweise einen Pensionskontoauszug verlangen oder das erwartbare Pensionseinkommen anhand der verfügbaren Unterlagen selbst berechnen. Die Frage lautet dabei: Wäre die verbleibende Kreditrate auch mit dem voraussichtlich niedrigeren Pensionseinkommen noch tragbar? Die KIM-Verordnung ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Die FMA erwartet allerdings weiterhin solide Vergabestandards. Als wesentliche Orientierung gelten maximal 90 Prozent Beleihungsquote, maximal 40 Prozent Schuldendienstquote und höchstens 35 Jahre Laufzeit. Banken können im Rahmen der geltenden Vorgaben eigene Vergabestandards und Beurteilungskriterien anwenden. FMA: Wohnimmobilienkredite

8. Bewertung der Immobilie

Jede finanzierende Bank lässt die Liegenschaft zur Prüfung und Plausibilisierung der Kreditsicherheit bewerten. Dabei ist nicht automatisch der vereinbarte Kaufpreis entscheidend, sondern der von der Bank ermittelte Beleihungs- beziehungsweise Sicherheitenwert.

Die Bewertung kann je nach Bank unterschiedlich ausfallen. Manche Institute beurteilen bestimmte Lagen, Objektarten oder Bauweisen positiver, während andere Banken deutlich vorsichtiger bewerten. Das gleiche Objekt kann daher bei unterschiedlichen Banken zu verschiedenen Ergebnissen führen.

Fällt die Bewertung niedriger aus als der Kaufpreis, kann sich der maximal mögliche Kreditbetrag reduzieren. Die Käufer müssen die Differenz dann durch zusätzliche Eigenmittel oder andere Sicherheiten abdecken.

Eine erfahrene Finanzierungsberatung kann einschätzen, welche Banken für die konkrete Objektart und Ausgangssituation grundsätzlich besser geeignet sein könnten. Das Ergebnis einer tatsächlichen Liegenschaftsbewertung lässt sich dadurch allerdings nicht garantieren oder vorwegnehmen.

9. Angebote vergleichen und Finanzierung auswählen

Nach positiver Prüfung können konkrete Finanzierungsangebote verglichen werden. Entscheidend ist dabei immer das Gesamtangebot – nicht nur die ausgewiesene Monatsrate.

Wichtig sind insbesondere:

  • Sollzinssatz
  • effektiver Jahreszins
  • Gesamtbetrag über die gesamte Laufzeit
  • Dauer der Fixzinsperiode
  • Zinsaufschlag bei variabler Verzinsung
  • Gesamtlaufzeit
  • Tilgungsbeginn
  • Sondertilgungsmöglichkeiten
  • Bereitstellungs- und Kontoführungskosten
  • verlangte Versicherungen, Kontowechsel
  • Bedingungen für die Auszahlung
  • Höhe der Pfandrechtseintragung

Angebote müssen unter vergleichbaren Voraussetzungen gegenübergestellt werden. Ein Kredit mit zehnjähriger Fixzinsbindung ist nicht unmittelbar mit einem Kredit mit 20-jähriger Fixzinsbindung vergleichbar. Ebenso kann eine niedrige Rate lediglich daraus entstehen, dass die Laufzeit von 30 auf 35 Jahre verlängert wurde.

Es gilt daher: Äpfel mit Äpfeln vergleichen. Dazu sollten bei allen Angeboten zumindest Kreditbetrag, Laufzeit, Fixzinsdauer, Tilgungsverlauf und Nebenkosten angeglichen werden.

Eine Finanzierungsberaterin oder ein Finanzierungsberater kann die Angebote transparent gegenüberstellen, Unterschiede erklären und mithilfe geeigneter Vergleichsberechnungen die jeweiligen Vor- und Nachteile sichtbar machen.

Das standardisierte ESIS-Merkblatt erleichtert zusätzlich den Vergleich. Ein tatsächlich verbindliches Angebot einer Bank muss nach § 12 HIKrG grundsätzlich mindestens sieben Tage verbindlich bleiben. Nicht jede „Zusage“ oder Konditionenübersicht ist jedoch automatisch ein solches verbindliches Angebot. RIS: § 12 HIKrG

10. Finanzierungszusage und Kaufvertrag abstimmen

Sobald die Finanzierung von der Bank verbindlich zugesagt wurde, kann – unter Berücksichtigung des genauen Wortlauts, der Gültigkeitsdauer und möglicher Bedingungen – auch ein Kaufanbot ohne Finanzierungsvorbehalt abgegeben werden.

Dabei sollte genau geprüft werden:

  • Ist die Zusage tatsächlich verbindlich?
  • Gilt sie bereits für die konkrete Immobilie?
  • Wurde die Liegenschaftsbewertung abgeschlossen?
  • Sind noch Bedingungen zu erfüllen?
  • Bis wann gilt die Zusage?
  • Sind Kreditbetrag und Konditionen eindeutig festgelegt?

Nach der verbindlichen Zusage ist der nächste Schritt regelmäßig die Erstellung beziehungsweise Finalisierung des Kaufvertragsentwurfs. Diesen benötigt die Bank, damit sie die konkreten Kredit-, Pfand- und weiteren Vertragsunterlagen erstellen und auf die Kaufabwicklung abstimmen kann.

Rechtsanwalt oder Notar stimmen Kaufvertrag, Treuhandvereinbarung und Auszahlungsvoraussetzungen der Bank aufeinander ab.

Auch nach der Finanzierungszusage können vor der tatsächlichen Auszahlung noch Voraussetzungen zu erfüllen sein, beispielsweise:

  • Unterzeichnung des Kreditvertrags
  • beglaubigte Pfandbestellungsurkunde
  • Eintragung oder Sicherstellung des Pfandrechts
  • Nachweis der Eigenmittel
  • Treuhandauftrag
  • ausreichender Grundbuchsrang
  • Versicherungsnachweise
  • keine wesentliche nachträgliche Verschlechterung der wirtschaftlichen Verhältnisse

11. Kredit- und Kaufvertrag unterzeichnen

In der Praxis gibt es häufig zwei getrennte Termine:

  1. Banktermin zur Unterzeichnung des Kreditvertrags und der Sicherheitenunterlagen

  2. Vertragstermin bei Rechtsanwalt oder Notar zur Unterzeichnung und Beglaubigung des Kaufvertrags

Soweit es der konkrete Ablauf ermöglicht, empfiehlt es sich, zuerst den Banktermin zu erledigen. Damit sind die Finanzierung und die erforderlichen Bankunterlagen vorbereitet, bevor durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags die vertraglichen Zahlungsfristen zu laufen beginnen.

Im Kaufvertrag wird regelmäßig festgelegt, bis wann der Kaufpreis auf dem Treuhandkonto eingelangt sein muss. Je nach Vereinbarung kann diese Frist beispielsweise 14 oder 21 Tage, aber auch mehrere Wochen betragen. Es handelt sich dabei jedoch nicht um eine allgemein gültige gesetzliche Standardfrist, sondern um die im jeweiligen Kaufvertrag vereinbarte Zahlungsfrist.

Sind Kreditunterlagen, Sicherheiten oder Auszahlungsvoraussetzungen zu diesem Zeitpunkt noch nicht vollständig geklärt, kann unnötiger Zeitdruck entstehen. Deshalb sollten Kaufvertrag, Kreditvertrag und Treuhandauftrag zeitlich und inhaltlich sorgfältig aufeinander abgestimmt werden.

12. Eigenmittel auf das Treuhandkonto überweisen

Die Käufer überweisen die vereinbarten Eigenmittel sowie gegebenenfalls die benötigten Nebenkosten auf das Treuhandkonto.

Der Treuhänder bestätigt anschließend gegenüber der Bank, dass die erforderlichen Eigenmittel eingelangt sind und die weiteren Voraussetzungen für die Auszahlung des Kredits erfüllt wurden.

Käufer sollten rechtzeitig klären:

  • welcher Betrag zu überweisen ist
  • auf welches Treuhandkonto die Zahlung erfolgt
  • welche Zahlungsreferenz verwendet werden muss
  • bis wann das Geld eingelangt sein muss
  • ob Nebenkosten getrennt zu überweisen sind
  • welche Bestätigung die Bank benötigt

13. Auszahlung des Kredits auf das Treuhandkonto

Nach Erfüllung aller Bedingungen überweist die Bank den Kreditbetrag üblicherweise auf das Treuhandkonto des Rechtsanwalts oder Notars.

Der Kaufpreis wird nicht sofort an den Verkäufer weitergeleitet. Der Treuhänder verwahrt das Geld, bis die vertraglich festgelegten Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu können beispielsweise die Lastenfreistellung, die Sicherung des Grundbuchsrangs sowie die Eintragung von Eigentums- und Pfandrecht gehören.

Die Treuhandabwicklung schützt beide Vertragsseiten: Der Verkäufer erhält den Kaufpreis erst nach Erfüllung der vereinbarten Voraussetzungen, während die Käufer davor geschützt werden, dass das Geld ohne ausreichende rechtliche Absicherung ausbezahlt wird. Treuhandabwicklung in Österreich

14. Grundbuch, Auszahlung und Eigentumserwerb

Der Treuhänder veranlasst insbesondere:

  • Zahlung beziehungsweise Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer
  • erforderliche Lastenfreistellungen
  • Eintragung des Eigentumsrechts
  • Eintragung des Pfandrechts der Bank
  • Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer nach Eintritt der vereinbarten Bedingungen

Rechtlich wird man in Österreich nicht bereits durch die Unterschrift des Kaufvertrags, die Bezahlung des Kaufpreises oder die Schlüsselübergabe Eigentümer. Das Eigentum an der Immobilie wird grundsätzlich erst durch die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch erworben.

Welche Schritte vor der Auszahlung an den Verkäufer abgeschlossen sein müssen, ergibt sich aus dem Kaufvertrag und der Treuhandvereinbarung.

15. Schlüsselübergabe und Start der Rückzahlung

Die Schlüsselübergabe erfolgt zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Zeitpunkt – beispielsweise nach Eingang des vollständigen Kaufpreises auf dem Treuhandkonto, nach Freigabe durch den Treuhänder oder nach erfolgter Verbücherung.

Sie erfolgt daher nicht automatisch, sobald Eigenmittel und Kreditbetrag am Treuhandkonto liegen. Maßgeblich ist die konkrete vertragliche Regelung.

Bei der Übergabe sollte ein schriftliches Übergabeprotokoll erstellt werden. Darin werden insbesondere festgehalten:

  • Datum und Uhrzeit der Übergabe
  • Zustand der Immobilie
  • vorhandene oder neu festgestellte Mängel
  • Strom-, Gas-, Wasser- und Heizungszählerstände
  • Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
  • übergebene Dokumente und Bedienungsanleitungen
  • offene Arbeiten oder noch zu übergebende Gegenstände

Danach beginnt – abhängig vom Kreditvertrag und vom vereinbarten Tilgungsbeginn – die reguläre Rückzahlung des Wohnbaukredits.

Fazit

Eine Wohnbaufinanzierung besteht aus vielen Schritten, die zeitlich und inhaltlich aufeinander abgestimmt werden müssen. Wer Budget, Eigenmittel und Leistbarkeit frühzeitig prüfen lässt, kann gezielter nach einer Immobilie suchen und vermeidet unnötigen Zeitdruck beim Kaufanbot oder Kaufvertrag. Eine professionelle Finanzierungsbegleitung hilft dabei, passende Banken zu vergleichen, Unterlagen vollständig vorzubereiten und die Auszahlung rechtzeitig sicherzustellen.

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]]> Wie viel Kredit kann ich mir leisten? https://rtfinance.at/wie-viel-kredit-kann-ich-mir-leisten/ Mon, 22 Jun 2026 15:28:01 +0000 https://rtfinance.at/?p=935

Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Wie viel Kredit kann ich mir leisten – Finanzierung in Österreich berechnen

Wer eine Immobilie kaufen möchte, stellt sich früher oder später die Frage:

Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Die Antwort hängt nicht nur vom Einkommen ab. Auch Eigenkapital, laufende Ausgaben, Zinssatz und die gewünschte Laufzeit spielen eine wichtige Rolle. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Faktoren entscheidend sind und worauf Banken in Österreich besonders achten.

Wovon hängt ab, wie viel Kredit ich mir leisten kann?

Die Frage, wie viel Kredit Sie sich leisten können, hängt von mehreren Faktoren ab. Das monatliche Nettoeinkommen bildet zwar eine wichtige Grundlage, ist aber längst nicht der einzige Aspekt, den Banken berücksichtigen. Ebenso entscheidend sind Ihre regelmäßigen Ausgaben und Ihre persönliche Lebenssituation.

Eine große Rolle spielt beispielsweise die Haushaltsgröße. Ob Sie allein leben oder für einen Partner und Kinder aufkommen, beeinflusst die monatlichen Fixkosten erheblich. Auch Ausgaben für Kinderbetreuung, einen Privatkindergarten oder eine Privatschule werden bei der Beurteilung der Leistbarkeit berücksichtigt.

Darüber hinaus prüfen Banken, ob bereits bestehende finanzielle Verpflichtungen vorhanden sind. Laufende Kredite, Leasingverträge oder andere regelmäßige Finanzierungen verringern den frei verfügbaren finanziellen Spielraum. Sie wirken sich somit nicht nur auf die monatliche Leistbarkeit aus, sondern auch auf die sogenannte Schuldendienstquote.

Einen wesentlichen Einfluss haben außerdem der Zinssatz und die gewählte Kreditlaufzeit. Steigende Zinsen führen zu höheren monatlichen Kreditraten, während niedrigere Zinsen die Belastung reduzieren. Ebenso gilt: Je länger die Laufzeit eines Kredits gewählt wird, desto geringer fällt in der Regel die monatliche Rate aus. Allerdings steigt dadurch meist die gesamte Zinsbelastung über die Laufzeit des Kredits.

Warum nicht nur das Einkommen zählt

Ein weiterer wichtiger Bestandteil der Kreditprüfung ist die Haushaltsrechnung. Dabei stellt die Bank Ihre monatlichen Einnahmen den laufenden und zukünftigen Ausgaben gegenüber. Während bei einem Immobilienkauf die bisherige Miete meist wegfällt, kommt künftig die monatliche Kreditrate hinzu.

Darüber hinaus berücksichtigt die Bank Ihren individuellen Lebensstandard und Ihre regelmäßigen Fixkosten. Dazu zählen beispielsweise Versicherungen, Kinderbetreuung, laufende Kredite oder Leasingverträge sowie weitere wiederkehrende Ausgaben. Ziel der Haushaltsrechnung ist es, sicherzustellen, dass die monatliche Kreditrate dauerhaft und ohne finanzielle Engpässe getragen werden kann. Auch nach Abzug aller Kosten sollte ausreichend finanzieller Spielraum für unvorhergesehene Ausgaben und die alltägliche Lebensführung bestehen.

Welche monatliche Kreditrate ist sinnvoll?

Eine Immobilienfinanzierung begleitet viele Menschen über 25, 30 oder sogar 35 Jahre. Deshalb sollte die monatliche Kreditrate nicht nur heute leistbar sein, sondern auch langfristig genügend finanziellen Spielraum lassen. Es ist wichtig, dass nach Abzug aller Fixkosten noch ausreichend „Luft zum Atmen“ bleibt und unerwartete Ausgaben nicht sofort zur finanziellen Belastung werden.

Wie viel Kredit Sie sich tatsächlich leisten können, ist daher immer eine individuelle Frage. Sprechen Sie als Familie oder Paar offen darüber, welche monatliche Rate Sie nicht nur bezahlen können, sondern auch bezahlen möchten. Eine Finanzierung sollte zu Ihrer Lebenssituation passen und Ihnen langfristig ein gutes Gefühl geben.

Als Orientierung gilt in Österreich, dass die sogenannte Schuldendienstquote in der Regel 40 % des gesamten Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Zu dieser Quote zählen nicht nur die neue Kreditrate, sondern auch bereits bestehende Kredit- und Leasingraten. Diese 40 %-Grenze dient Banken als wichtiger Richtwert bei der Beurteilung der Leistbarkeit.

In begründeten Ausnahmefällen kann diese Quote jedoch auch überschritten werden. Verfügt ein Haushalt beispielsweise über ein überdurchschnittlich hohes Einkommen, ausreichend finanzielle Reserven oder eine insgesamt sehr gute Bonität, kann eine Bank im Einzelfall dennoch eine Finanzierung bewilligen. Die endgültige Entscheidung erfolgt dabei immer auf Basis der gesamten finanziellen Situation und nicht allein anhand einer einzelnen Kennzahl.

Beispiel aus der Praxis

Praxisbeispiel: Wie berechnet sich die Leistbarkeit?

Familie Muster verfügt über ein gemeinsames monatliches Nettoeinkommen von 5.000 €. Zusätzlich besteht bereits ein Autoleasing mit einer monatlichen Rate von 300 €.

Im Rahmen der Haushaltsrechnung prüft die Bank zunächst die regelmäßigen Einnahmen und Ausgaben des Haushalts. Anschließend wird ermittelt, welche monatliche Kreditrate langfristig tragbar ist.

PositionBetrag
Haushaltsnettoeinkommen5.000 €
Bestehendes Autoleasing-300 €
Maximale Schuldendienstquote (40 %)2.000 €
Verbleibender Spielraum für die neue Kreditrate1.700 €

In diesem Beispiel liegt die maximale Schuldendienstquote bei 2.000 € (40 % von 5.000 €). Da bereits ein Leasing mit einer monatlichen Rate von 300 € besteht, verbleibt rechnerisch ein Spielraum von 1.700 € für die neue Immobilienfinanzierung.

Wichtig ist jedoch: Dieses Beispiel dient lediglich der Orientierung. Jede Bank beurteilt die Leistbarkeit etwas anders. Manche Institute arbeiten mit detaillierten Haushaltsrechnungen, andere verwenden Pauschalwerte für die Lebenshaltungskosten. Deshalb kann die mögliche Kredithöhe je nach Bank unterschiedlich ausfallen.

Einen Online-Haushaltsrechner zum Testen finden sie hier.

Häufige Fehler

Ein häufiger Fehler besteht darin, das gesamte vorhandene Eigenkapital in den Immobilienkauf zu investieren. So verlockend das zunächst erscheinen mag, sollten stets ausreichende finanzielle Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben erhalten bleiben. Ob Reparaturen, eine neue Heizungsanlage, ein Autokauf oder andere unerwartete Kosten – ein finanzieller Puffer sorgt für Sicherheit und verhindert, dass Sie bei jeder größeren Ausgabe erneut einen Kredit aufnehmen müssen.

Nähere Informationen finden Sie im Ratgeber: Eigenkapital.

Ebenso sollten zukünftige Veränderungen der persönlichen Lebenssituation bereits bei der Finanzierung berücksichtigt werden. Familienzuwachs, eine Karenz, ein notwendiger Autokauf oder steigende Lebenshaltungskosten können das monatliche Budget erheblich beeinflussen. Wer diese Faktoren bereits bei der Planung einbezieht, schafft eine solide Grundlage für eine langfristig tragbare Finanzierung.

Ein weiterer häufiger Fehler ist eine zu knappe Kalkulation der monatlichen Kreditrate. Gerade bei langen Kreditlaufzeiten sollte bedacht werden, dass ein vereinbarter Fixzinssatz irgendwann endet oder sich ein variabler Zinssatz im Laufe der Jahre verändern kann. Steigende Zinsen führen zu höheren Monatsraten. Deshalb empfiehlt es sich, bereits bei der Finanzierung genügend finanziellen Spielraum einzuplanen, damit auch zukünftige Zinsänderungen gut verkraftet werden können.

FAQ

Wie viel Kredit kann ich mir mit 3.000 € netto leisten?

Als Faustregel gilt in Österreich, dass die gesamte monatliche Kreditbelastung – inklusive bestehender Kredite und Leasingverträge – etwa 40 % des Haushaltsnettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Bei einem Nettoeinkommen von 3.000 € entspricht das einer monatlichen Belastung von rund 1.200 €. Dieser Wert dient jedoch lediglich als Orientierung. Die tatsächlich mögliche Kreditrate hängt immer von Ihrer individuellen finanziellen Situation ab.

Wie hoch sollte die monatliche Kreditrate sein?

Die passende Kreditrate ist immer individuell. Entscheidend ist nicht nur, welche Rate eine Bank genehmigt, sondern vor allem, welche Rate Sie langfristig und mit einem guten Gefühl tragen können. Eine Immobilienfinanzierung läuft oft mehrere Jahrzehnte. Deshalb sollte auch nach Abzug der Kreditrate noch ausreichend finanzieller Spielraum für den Alltag, Rücklagen und unvorhergesehene Ausgaben bleiben.

Welche Rolle spielt Eigenkapital?

Eigenkapital spielt bei einer Immobilienfinanzierung eine zentrale Rolle. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer fällt die benötigte Kreditsumme und damit in der Regel auch die monatliche Kreditrate aus. Wird hingegen nur wenig Eigenkapital eingesetzt oder dieses durch eine Ersatz- oder Simultansicherheit ersetzt, erhöht sich die aufzunehmende Kreditsumme. Das führt meist auch zu einer höheren monatlichen Belastung.

Wie berechnen Banken die Leistbarkeit?

Die meisten Banken berechnen die Leistbarkeit anhand einer Haushaltsrechnung. Dabei werden die monatlichen Einnahmen den laufenden und zukünftigen Ausgaben gegenübergestellt. Manche Banken erstellen eine sehr detaillierte Haushaltsrechnung auf Basis Ihrer tatsächlichen Ausgaben, andere arbeiten mit Pauschalwerten, die sich beispielsweise an den Durchschnittswerten der Statistik Austria orientieren. Dadurch kann die Berechnung der Leistbarkeit – und somit auch die mögliche Kredithöhe – je nach Bank unterschiedlich ausfallen.

Fazit

Wie viel Kredit Sie sich leisten können, hängt von weit mehr ab als nur von Ihrem Einkommen. Eigenkapital, laufende Ausgaben, bestehende Verpflichtungen, Zinssatz und Kreditlaufzeit spielen eine entscheidende Rolle. Eine Finanzierung sollte nicht nur von der Bank genehmigt werden, sondern auch langfristig zu Ihrer persönlichen Lebenssituation passen. Wer ausreichend finanziellen Spielraum einplant und nicht an die maximale Grenze geht, schafft die beste Grundlage für eine sorgenfreie Immobilienfinanzierung.

Sie möchten wissen, welche Kreditsumme und monatliche Rate für Ihre Situation realistisch und langfristig leistbar sind? Ich berate Sie gerne kostenlos und unverbindlich und vergleiche für Sie die Angebote zahlreicher Banken in Österreich.

Kostenlose und unverbindliche Beratung

Die passende Kredithöhe ist so individuell wie Ihre Lebenssituation. Eine sorgfältige Berechnung schafft Sicherheit und hilft, die Finanzierung langfristig entspannt zu tragen.

Gerne prüfe ich kostenlos und unverbindlich, welche Finanzierung zu Ihrem Budget und Ihren Zielen passt.

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]]> Fixzins oder variabler Zinssatz – was ist aktuell sinnvoll? https://rtfinance.at/fixzins-variabler-zinssatz-oesterreich/ Tue, 16 Jun 2026 14:23:27 +0000 https://rtfinance.at/?p=880

Fixzins oder variabler Zinssatz – was ist aktuell sinnvoll?

Fixzins oder variabler Zinssatz bei einer Wohnbaufinanzierung in Österreich

Wer eine Immobilie finanziert, steht früher oder später vor einer der wichtigsten Entscheidungen überhaupt:

Soll ich einen Fixzins wählen oder einen variablen Zinssatz?

Beide Varianten haben Vor- und Nachteile. Welche Finanzierung besser zu Ihnen passt, hängt von Ihrer persönlichen Situation, Ihrer Risikobereitschaft und auch vom aktuellen Zinsniveau ab.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, worin sich beide Modelle unterscheiden und worauf Sie bei einer Wohnbaufinanzierung in Österreich achten sollten.

Was bedeutet ein Fixzins?

Ein Fixzins bietet vor allem eines: Planungssicherheit. Während der vereinbarten Fixzinsdauer bleibt Ihr Zinssatz unverändert. Dadurch bleibt auch Ihre monatliche Kreditrate gleich – unabhängig davon, wie sich die Zinsen am Markt entwickeln.

Gerade für Menschen, die ihre monatlichen Ausgaben langfristig planen möchten oder Wert auf finanzielle Sicherheit legen, kann ein Fixzins für mehr Ruhe sorgen.

In Österreich gibt es je nach Bank unterschiedliche Fixzinslaufzeiten – von rund 18 Monaten bis hin zu 30 oder sogar 35 Jahren. Dadurch gibt es für nahezu jeden Finanzierungstyp eine passende Lösung:

  • kürzere Fixzinslaufzeiten eignen sich häufig für Kreditnehmer, die mit künftig sinkenden Zinsen rechnen oder flexibel bleiben möchten.
  • lange Fixzinslaufzeiten sprechen vor allem Menschen an, die ihre Kreditrate möglichst langfristig absichern möchten.

Dabei gilt grundsätzlich: Je länger Sie sich einen Zinssatz garantieren lassen, desto höher ist dieser in der Regel. Das ist vergleichbar mit einem langfristigen Strom- oder Gasvertrag: Mehr Planungssicherheit hat meist auch ihren Preis.

Vorteile eines Fixzinses

  • Planungssicherheit
  • konstante Monatsrate
  • Schutz vor steigenden Zinsen
  • leichteres Haushaltsbudget

Nachteile eines Fixzinses

  • meist etwas höherer Zinssatz als bei variablen Krediten
  • bei sinkenden Marktzinsen profitieren Sie nicht automatisch
  • vorzeitige Rückzahlungen können je nach Vertrag Kosten verursachen

Was bedeutet ein variabler Zinssatz?

Bei einem variablen Zinssatz orientiert sich die Verzinsung meist am 3-Monats-Euribor zuzüglich eines fix vereinbarten Aufschlags der Bank.

Der Euribor wird laufend am Geldmarkt ermittelt. Verändert sich dieser Referenzzinssatz, kann sich auch Ihre Kreditrate ändern.

Viele österreichische Banken überprüfen den Euribor vierteljährlich. Steigt oder fällt er entsprechend der vertraglichen Vereinbarung, wird auch der Zinssatz Ihres Kredits angepasst. Über eine Änderung informiert die Bank ihre Kunden üblicherweise schriftlich.

Vorteile eines variablen Zinssatzes

  • häufig, wenn auch nicht immer, günstiger beim Kreditabschluss
  • Sie profitieren von fallenden Zinsen
  • oft flexibler bei Sondertilgungen oder Umschuldungen
  • Sie bezahlen immer einen marktgerechten Zinssatz, da sich Ihr Kredit laufend an das aktuelle Zinsniveau anpasst.

Nachteile eines variablen Zinssatzes

  • höhere Unsicherheit
  • steigende Monatsraten bei Zinserhöhungen
  • schwieriger planbares Haushaltsbudget

Gerade in Phasen stark steigender Zinsen können sich die monatlichen Kreditkosten deutlich erhöhen.

Tipp: Der aktuelle EURIBOR ist öffentlich einsehbar.

Zinsobergrenzen bei variablen Krediten

Einige Banken bieten variable Finanzierungen mit einer sogenannten Zinsobergrenze (Cap) an.

Dadurch kann der Zinssatz beispielsweise auf maximal 6 % begrenzt werden. Gleichzeitig wird jedoch häufig auch eine Zinsuntergrenze (Floor) vereinbart, etwa bei 2 %.

Das bedeutet:

  • Steigen die Zinsen stark an, profitieren Sie von der vereinbarten Obergrenze.
  • Fallen die Zinsen sehr deutlich, sinkt Ihr Zinssatz jedoch nicht unter die vereinbarte Untergrenze.

Ob ein solches Modell sinnvoll ist, hängt immer von der persönlichen Situation und den aktuellen Marktbedingungen ab.

Wonach richtet sich ein Fixzins?

Während variable Kredite meist an den Euribor gekoppelt sind, orientieren sich Fixzinsen an den sogenannten Swap-Sätzen.

Diese spiegeln die Erwartungen des Kapitalmarktes wider und werden unter anderem von folgenden Faktoren beeinflusst:

  • Inflation
  • Leitzinsen
  • wirtschaftliche Entwicklung
  • geopolitische Ereignisse
  • Erwartungen der Finanzmärkte

Dadurch können sich Fixzinsen verändern, obwohl der Euribor unverändert bleibt – und umgekehrt.

💡 Tipp: Die aktuellen Swap-Sätze sind öffentlich einsehbar.

Was passiert nach Ablauf eines Fixzinses?

Ein Fixzins gilt immer nur für den vereinbarten Zeitraum.

Nach Ablauf informiert die Bank ihre Kunden in der Regel einige Monate vorher schriftlich über die bevorstehende Umstellung.

Oft bestehen dann mehrere Möglichkeiten:

  • einen neuen Fixzins vereinbaren,
  • auf einen variablen Zinssatz wechseln oder
  • den Kredit unverändert weiterlaufen lassen.

Wird keine neue Vereinbarung getroffen, wechselt der Kredit bei den meisten Banken automatisch auf den bereits im Kreditvertrag vereinbarten variablen Zinssatz (Euribor plus Aufschlag).

Was ist aktuell sinnvoll?

Eine pauschale Antwort gibt es leider nicht.

Folgende Fragen helfen bei der Entscheidung:

Ein Fixzins passt häufig besser, wenn …

  • Sie maximale Planungssicherheit wünschen.
  • Sie keine Überraschungen bei der Kreditrate möchten.
  • Ihr Budget wenig Spielraum für höhere Raten bietet.
  • Sie langfristig kalkulieren möchten.

Ein variabler Zinssatz kann sinnvoll sein, wenn …

  • Sie finanziell genügend Reserven haben.
  • Sie Zinsschwankungen bewusst in Kauf nehmen.
  • Sie mit künftig sinkenden Zinsen rechnen.
  • Sie eine möglichst flexible Finanzierung bevorzugen.
Viele Kunden entscheiden sich bewusst für einen Fixzins, weil sie ihre monatliche Rate kennen und dadurch ruhiger schlafen können – selbst wenn die Zinsen am Markt steigen.
 

Kann man beides kombinieren?

Ja. Viele Banken bieten mittlerweile Mischformen an.

Beispielsweise kann ein Teil des Kredits mit einem Fixzins und der andere Teil variabel finanziert werden.

Dadurch lässt sich ein guter Kompromiss zwischen Sicherheit und Flexibilität erreichen.

Welche Möglichkeiten tatsächlich bestehen, hängt jedoch von der jeweiligen Bank und Ihrer individuellen Finanzierung ab.

Fazit

Ob Fixzins oder variabler Zinssatz besser geeignet ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation und Ihren Zielen ab.

Ein Fixzins bietet vor allem Sicherheit und stabile Kreditraten. Ein variabler Zinssatz kann dagegen mehr Flexibilität bieten und bei fallenden Zinsen günstiger werden.

Eine unabhängige Beratung hilft dabei, die passende Finanzierungsform für Ihre individuelle Situation zu finden.

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]]> Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Österreich an? https://rtfinance.at/nebenkosten-immobilienkauf-oesterreich/ Thu, 11 Jun 2026 18:41:07 +0000 https://rtfinance.at/?p=846

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Österreich an?

Nebenkosten Immobilienkauf Österreich

Immobilie gefunden – aber was kostet der Kauf wirklich?

Viele Käufer konzentrieren sich auf den Kaufpreis der Immobilie. Doch zusätzlich fallen beim Immobilienkauf in Österreich verschiedene Nebenkosten an, die je nach Objekt und Bundesland mehrere Zehntausend Euro ausmachen können.

Wer diese Kosten nicht berücksichtigt, erlebt oft eine böse Überraschung bei der Finanzierung.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Nebenkosten beim Immobilienkauf anfallen und wie viel Eigenkapital Sie dafür einplanen sollten.

Beispiel: Hauskauf um 450.000 Euro

Angenommen, Sie kaufen ein Einfamilienhaus um 450.000 Euro. Zusätzlich zum Kaufpreis können folgende Nebenkosten entstehen:

  • Grunderwerbsteuer (3,5 %)
  • Grundbuchseintragung (1,1 %)
  • Kosten für Vertragserrichtung
  • Maklerprovision (3,6%)
  • 15.750 €
  • 4.950 €
  • ca. 6.750-9.000 €
  • 16.200 €

Je nach Situation können die gesamten Nebenkosten schnell zwischen 30.000 und 45.000 Euro liegen.

Die wichtigsten Nebenkosten im Detail

1. Grunderwerbsteuer

Beim Kauf einer Immobilie fällt grundsätzlich eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % des Kaufpreises an.

Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro entspricht das: 15.750 Euro

2. Grundbuchseintragung

Für die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch wird grundsätzlich eine Gebühr von 1,1 % des Kaufpreises verrechnet.

Bei 450.000 Euro Kaufpreis wären das: 4.950 Euro

Hinweis: Der Gesetzgeber hat in den letzten Jahren zeitweise Gebührenbefreiungen für bestimmte Eigenheime eingeführt. Diese Regelung ist jedoch mit 30.06.2026 abgelaufen.

3. Kaufvertrag und Treuhandschaft

Der Kaufvertrag wird üblicherweise von einem Rechtsanwalt oder Notar erstellt.

Zusätzlich wird meist eine Treuhandabwicklung durchgeführt, damit Kaufpreis und Eigentumsübertragung rechtlich abgesichert sind.

Die Kosten liegen häufig zwischen 1 % und 2 % exkl. USt des Kaufpreises oder werden pauschal verrechnet. Des Weiteren können Kosten für Beglaubigungen und Barauslagen anfallen, wie zB:

  • Unterschriftsbeglaubigungen
  • Grundbuchsanträge
  • Dokumente und Auszüge
  • Verwaltungsgebühren

Diese Kosten bewegen sich meist im niedrigen dreistelligen Bereich.

4. Maklerprovision

Wird die Immobilie über einen Immobilienmakler gekauft, fällt in vielen Fällen eine Provision an.

Diese beträgt üblicherweise:

  • 3 % des Kaufpreises
  • plus 20 % Umsatzsteuer

Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro wären das: 16.200 Euro

Werden die Nebenkosten von der Bank finanziert?

Das ist eine der häufigsten Fragen in Beratungsgesprächen.

Grundsätzlich verlangen die meisten Banken, dass zumindest die Nebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden.

Eine Finanzierung des gesamten Kaufpreises inklusive Nebenkosten ist zwar in Einzelfällen möglich, setzt jedoch zum einen eine sehr gute Bonität und zusätzliche (Ersatz-)Sicherheiten voraus. Mehr Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Eigenkapital beim Immobilienkauf in Österreich.

Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind meist die Finanzierungsmöglichkeiten.

Wie viel Eigenkapital sollte man einplanen?

Häufige Fehler bei den Nebenkosten

Viele Käufer kalkulieren lediglich den Kaufpreis der Immobilie und vergessen die zusätzlichen Nebenkosten. Dadurch fehlt oft ein Teil des benötigten Eigenkapitals. Besonders Maklerkosten, Vertragserrichtung und Gebühren werden häufig unterschätzt.

Es empfiehlt sich daher, bereits vor der Immobiliensuche eine realistische Gesamtkostenrechnung zu erstellen und die Finanzierung darauf abzustimmen.

Als Faustregel empfiehlt es sich, zumindest die gesamten Nebenkosten aus Eigenmitteln finanzieren zu können.

Bei einer Immobilie um 450.000 Euro bedeutet das häufig: mindestens 30.000 bis 45.000 Euro Eigenkapital

Die optimale Eigenkapitalquote hängt von vielen Faktoren ab. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag: Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Immobilienkauf in Österreich?

Häufige Fragen zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf

Können Nebenkosten mitfinanziert werden?
Grundsätzlich verlangen viele Banken, dass zumindest die Nebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden. In Einzelfällen (andere Sicherheiten) kann eine Mitfinanzierung möglich sein.

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich?
Je nach Erwerb (Kauf, Schenkung) und Maklerprovision liegen die Nebenkosten häufig zwischen 5 % und 10 % des Kaufpreises.

Zählen die Nebenkosten zum Eigenkapital?
Ja. In der Praxis werden die Nebenkosten meist aus dem vorhandenen Eigenkapital bezahlt.

Fazit

Die Nebenkosten beim Immobilienkauf werden häufig unterschätzt. Neben dem Kaufpreis fallen Kosten für Steuern, Grundbuch, Vertragserrichtung und gegebenenfalls Makler an.

Wer diese Ausgaben frühzeitig berücksichtigt, vermeidet unangenehme Überraschungen und verbessert seine Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung.

Sie möchten wissen, wie viel Eigenkapital Sie tatsächlich benötigen?

Ich unterstütze Sie gerne bei der Berechnung Ihrer gesamten Kaufkosten und finde gemeinsam mit Ihnen die passende Finanzierungslösung.

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]]> Wie viel Eigenkapital braucht man in Österreich? https://rtfinance.at/eigenkapital-immobilienkauf-oesterreich/ Thu, 11 Jun 2026 14:47:19 +0000 https://rtfinance.at/?p=782

Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Immobilienkauf in Österreich?

Eigenkapital Immobilienkauf Österreich

Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, werden Sie sich früher oder später eine der wichtigsten Fragen stellen: 

Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Immobilienkauf in Österreich?

Eine pauschale Antwort darauf gibt es leider nicht. Grundsätzlich gilt jedoch: Je mehr Eigenmittel vorhanden sind, desto einfacher gestaltet sich in vielen Fällen die Finanzierung. Höheres Eigenkapital kann die Kreditentscheidung erleichtern, bessere Konditionen ermöglichen und die Finanzierung insgesamt stabiler machen.

Der Grund dafür ist einfach: Banken beurteilen neben der Leistbarkeit auch das Risiko einer Finanzierung. Vereinfacht gesagt vergleichen sie, wie viel Geld sie einem Kreditnehmer leihen und welche Sicherheiten diesem Kredit gegenüberstehen. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist der Finanzierungsbedarf und damit in der Regel auch das Risiko für die Bank.

Natürlich verfügt nicht jeder über ausreichend Ersparnisse, um einen hohen Eigenmittelanteil einzubringen. Die gute Nachricht: Auch mit wenig oder sogar ohne Bareigenkapital kann eine Finanzierung unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein. Dabei spielen beispielsweise zusätzliche Sicherheiten oder andere individuelle Faktoren eine wichtige Rolle.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was alles als Eigenkapital zählt, wie viel Eigenkapital beim Immobilienkauf in Österreich in der Praxis sinnvoll ist und welche Möglichkeiten es gibt, wenn die eigenen Ersparnisse nicht ausreichen.

Was versteht man unter Eigenkapital?

Unter Eigenkapital versteht man alle finanziellen Mittel und Vermögenswerte, die Sie selbst in eine Immobilienfinanzierung einbringen können. Viele Menschen denken dabei ausschließlich an Geld auf dem Sparbuch oder Girokonto. Tatsächlich ist der Begriff jedoch deutlich umfassender.

Zum klassischen Eigenkapital zählen beispielsweise:

  • Sparguthaben auf Sparbüchern, Giro- und Sparkonten sowie Festgeld- oder Tagesgeldkonten
  • Bausparverträge
  • Versicherungen mit bestehenden (Rückkaufs-)Werten
  • Wertpapiere wie Aktien, Fonds oder Anleihen können – je nach Bank – als Eigenmittel berücksichtigt werden
  • Selbst Kryptowährungen können in bestimmten Fällen nachgewiesen und bei der Finanzierung berücksichtigt werden.

Darüber hinaus müssen Eigenmittel nicht zwingend bereits auf Ihrem Konto liegen. Erhalten Sie beispielsweise finanzielle Unterstützung von Ihrer Familie, kann oft bereits eine schriftliche Schenkungsabsicht ausreichen. Darin bestätigen die Schenkenden, dass sie einen bestimmten Geldbetrag für den Immobilienkauf zur Verfügung stellen werden.

Doch auch wenn kein klassisches Barvermögen vorhanden ist, bedeutet das nicht automatisch das Ende einer Finanzierung. Bereits vorhandene Immobilien – beispielsweise ein lastenfreies Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus – können häufig als sogenannte Ersatzsicherheit beziehungsweise Eigenmittelsurrogat dienen. Vereinfacht gesagt stellt diese Immobilie der Bank eine zusätzliche Sicherheit zur Verfügung und kann fehlendes Bareigenkapital teilweise oder sogar vollständig ersetzen.

Entscheidend ist dabei die sogenannte Beleihungsquote. Sie beschreibt das Verhältnis zwischen der gewünschten Kreditsumme und dem Wert der vorhandenen Sicherheiten. Solange die internen Vorgaben der Bank erfüllt werden, spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob die Eigenmittel als Bargeld oder in Form einer Ersatzsicherheit eingebracht werden.

Ein wichtiger Unterschied bleibt jedoch bestehen: Klassisches Eigenkapital reduziert den benötigten Kreditbetrag. Dadurch fällt in der Regel auch die monatliche Kreditrate geringer aus. Wird stattdessen eine bestehende Immobilie als Ersatzsicherheit verwendet, finanziert die Bank häufig den gesamten Kaufpreis inklusive Nebenkosten und gegebenenfalls geplanter Sanierungen. Die Kreditsumme fällt dadurch höher aus, was sich entsprechend auf die monatliche Rate auswirken kann.

Merke: Eigenkapital besteht nicht nur aus Ersparnissen. Auch Wertpapiere, Schenkungen oder vorhandene Immobilien können – abhängig von der jeweiligen Bank – einen wichtigen Beitrag zur Finanzierung leisten.

Wie viel Eigenkapital braucht man beim Immobilienkauf in Österreich?

Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Grundsätzlich gilt jedoch: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind in der Regel die Finanzierungsmöglichkeiten. Banken bevorzugen Finanzierungen, bei denen ein Teil der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln bezahlt wird, da dadurch das Risiko sinkt.

Als Faustregel wünschen sich viele Banken rund 20 % Eigenmittel. Damit können häufig die Kaufnebenkosten bezahlt und zusätzlich ein Teil des Kaufpreises selbst finanziert werden. Dadurch reduziert sich die benötigte Kreditsumme, was sich positiv auf die Finanzierung und oftmals auch auf die angebotenen Konditionen auswirken kann.

Doch wie setzen sich diese 20 % überhaupt zusammen?

Beim Immobilienkauf entstehen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch Kaufnebenkosten, die häufig unterschätzt werden. Dazu zählen unter anderem:

  • 3,5% Grunderwerbsteuer
  • 1,1% Grundbuchseintragung des Eigentumsrechts
  • 1,5-2% Kosten für die Vertragserrichtung sowie
  • 3,6% Maklerprovision (sofern ein Makler beteiligt ist)

Vereinfacht kann man sich die Finanzierung so vorstellen: Der Kaufpreis entspricht 100 % der Investition. Durch die Kaufnebenkosten erhöht sich der gesamte Finanzierungsbedarf häufig auf rund 110 %. Wer beispielsweise eine Immobilie um 400.000 Euro kauft, sollte daher insgesamt mit etwa 440.000 Euro rechnen, sofern sämtliche Kaufnebenkosten anfallen.

Aus Sicht vieler Banken ist es ideal, wenn diese Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenmitteln bezahlt werden und zusätzlich noch ein Teil des Kaufpreises selbst finanziert wird. Deshalb gelten rund 20 % Eigenkapital häufig als sehr gute Ausgangsbasis für eine Immobilienfinanzierung.

In der Praxis gibt es jedoch auch Finanzierungen mit weniger Eigenmitteln. Viele Banken sind bereit, bis zu 100 % des Kaufpreises zu finanzieren, sofern die Bonität passt und die übrigen Finanzierungsvoraussetzungen erfüllt sind. Voraussetzung ist dabei häufig, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden.

Sind zusätzlich werthaltige Ersatzsicherheiten – beispielsweise ein lastenfreies Grundstück oder eine bestehende Immobilie – vorhanden, kann in einzelnen Fällen sogar der gesamte Finanzierungsbedarf inklusive Kaufnebenkosten finanziert werden. Jede Finanzierung wird dabei individuell geprüft und hängt von den jeweiligen Vorgaben der Bank sowie der persönlichen Situation des Kreditnehmers ab.

Weitere Informationen zu den Nebenkosten finden Sie hier.

Kann man auch ohne Eigenkapital eine Immobilie finanzieren?

Viele Kaufinteressenten stellen sich die Frage, ob eine Immobilienfinanzierung auch ohne Eigenkapital möglich ist. Die Antwort lautet: Eine klassische Vollfinanzierung ohne jegliche Eigenmittel ist in Österreich in der Praxis kaum möglich.

Wie bereits erwähnt, erwarten Banken in der Regel zumindest, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden. Hintergrund ist, dass diese Kosten unabhängig von der Finanzierung anfallen und keinen zusätzlichen Gegenwert für die Bank darstellen.

Zudem unterliegen österreichische Banken strengen regulatorischen Vorgaben und müssen bei jeder Finanzierung umfangreiche Risiko- und Bonitätsprüfungen durchführen. Dadurch werden Finanzierungen ohne Eigenmittel deutlich restriktiver beurteilt als noch vor einigen Jahren.

Sind zumindest die Kaufnebenkosten vorhanden, kann unter den richtigen Voraussetzungen jedoch eine 100-%-Finanzierung des Kaufpreises möglich sein. Dabei prüft die Bank sehr genau, ob das Finanzierungsvorhaben langfristig tragbar ist.

Zu den wichtigsten Kriterien zählen unter anderem:

  • das Alter der Kreditnehmer
  • der Familienstand und eine mögliche Familienplanung
  • bestehende Kredite oder Leasingverpflichtungen
  • Ausbildung und berufliche Situation
  • Einkommen und zukünftige Einkommensentwicklung
  • die allgemeine Bonität
  • der Haushaltsüberschuss
  • der Marktwert und Kaufpreis der Immobilie
  • die Energieeffizienz des Objekts im Rahmen der ESG-Anforderungen

Ergibt diese Gesamtprüfung ein positives Bild, sind Banken häufig bereit, auch Finanzierungen mit einem sehr geringen Eigenmittelanteil oder einer Finanzierung von bis zu 100 % des Kaufpreises zu begleiten.

Sind darüber hinaus werthaltige Ersatzsicherheiten – beispielsweise eine lastenfreie Immobilie oder ein Grundstück – vorhanden, kann in Einzelfällen sogar der gesamte Finanzierungsbedarf inklusive der Kaufnebenkosten finanziert werden. Ob dies möglich ist, hängt jedoch immer von der individuellen Situation sowie den Vorgaben der jeweiligen Bank ab.

Es gibt daher keine pauschale Zu- oder Absage. Banken beurteilen jede Finanzierung anhand der Gesamtsituation des Kreditnehmers und nicht ausschließlich anhand der Höhe des Eigenkapitals.

Praxisbeispiel

Nehmen wir an, eine Familie möchte ein Einfamilienhaus um 450.000 Euro kaufen. Zusätzlich fallen rund 40.000 Euro an Kaufnebenkosten an. Die Familie verfügt über 60.000 Euro Eigenmittel.

Auf den ersten Blick könnte man meinen, dass diese Eigenkapitalquote für eine Finanzierung zu niedrig ist. Tatsächlich ist dies jedoch nicht zwingend ein Ausschlussgrund. Die vorhandenen Eigenmittel reichen in diesem Beispiel aus, um die Kaufnebenkosten abzudecken, was von vielen Banken grundsätzlich positiv bewertet wird.

Natürlich fühlt sich eine Bank umso sicherer, je mehr Eigenkapital eingebracht wird. Schließlich muss sie dadurch einen geringeren Betrag finanzieren und verfügt über zusätzliche Sicherheit durch die Immobilie, die als Pfand im Grundbuch eingetragen wird.

Ob eine Finanzierung mit einer vergleichsweise geringen Eigenkapitalquote möglich ist, hängt daher von mehreren Faktoren ab. Dazu zählen insbesondere die Höhe des Einkommens, der monatliche Haushaltsüberschuss, bestehende Kredite oder Leasingverträge, das Alter der Kreditnehmer sowie die allgemeine finanzielle Situation der Familie.

Fällt diese Gesamtbeurteilung positiv aus, kann eine Bank auch bei einer Eigenkapitalquote von rund 12 % eine Finanzierung bewilligen. Jeder Finanzierungsfall wird dabei individuell geprüft.

Häufige Fehler beim Eigenkapital für den Immobilienkauf

1. Die Kaufnebenkosten vergessen

Viele Käufer konzentrieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis der Immobilie. Dabei werden die Kaufnebenkosten häufig unterschätzt oder sogar vergessen. Diese können die Gesamtinvestition um rund 10 % erhöhen und sollten bereits frühzeitig in die Finanzierungsplanung einbezogen werden.

2. Sämtliche Ersparnisse einsetzen

Nicht das gesamte Eigenkapital sollte für den Immobilienkauf verwendet werden. Eine finanzielle Reserve für unvorhergesehene Ausgaben, Reparaturen oder Einrichtungskosten ist auch nach dem Kauf wichtig.

3. Nur auf das Eigenkapital achten

Eigenkapital ist zwar ein wesentlicher Bestandteil einer Finanzierung, aber längst nicht der einzige. Ebenso wichtig sind die Bonität, das Einkommen, der Haushaltsüberschuss sowie die langfristige Leistbarkeit der monatlichen Kreditrate.

4. Ersatzsicherheiten nicht berücksichtigen

Viele Kaufinteressenten gehen davon aus, dass ausschließlich Bargeld als Eigenkapital zählt. Tatsächlich können unter bestimmten Voraussetzungen auch lastenfreie Grundstücke oder Immobilien als Ersatzsicherheit eingebracht werden.

5. Keine unabhängige Finanzierungsberatung in Anspruch nehmen

Jede Bank bewertet eine Finanzierung unterschiedlich. Ein unabhängiger Wohnbaufinanzierer kann verschiedene Banken vergleichen und jene Finanzierung finden, die am besten zur persönlichen Situation passt.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie viel Eigenkapital sollte ich für einen Immobilienkauf in Österreich haben?

Viele Banken wünschen sich rund 20 % Eigenmittel. In der Praxis sind jedoch – abhängig von Bonität und Finanzierungskonzept – auch geringere Eigenmittelanteile möglich.

Reichen 10 % Eigenkapital aus?

Oft ja. In vielen Fällen können damit zumindest die Kaufnebenkosten bezahlt werden. Ob eine Finanzierung möglich ist, hängt jedoch immer von der individuellen Situation und der jeweiligen Bank ab.

Was zählt alles als Eigenkapital?

Zum Eigenkapital zählen unter anderem Sparguthaben, Bausparverträge, besparte Versicherungen, Wertpapiere, Schenkungen sowie – je nach Bank – auch bestehende Immobilien oder Grundstücke als Ersatzsicherheit.

Kann ich ohne Eigenkapital eine Immobilie finanzieren?

Eine klassische Finanzierung ohne Eigenmittel ist in Österreich nur in Ausnahmefällen möglich. Sind jedoch zusätzliche Sicherheiten vorhanden, kann auch eine Finanzierung des gesamten Investitionsbedarfs möglich sein.

Verbessert mehr Eigenkapital die Finanzierung?

Ja. Je höher das Eigenkapital, desto geringer ist die benötigte Kreditsumme. Das kann die Finanzierung erleichtern und sich positiv auf die angebotenen Konditionen auswirken.

Fazit

Wie viel Eigenkapital Sie für einen Immobilienkauf in Österreich benötigen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Zwar wünschen sich viele Banken Eigenmittel von rund 20 %, doch auch Finanzierungen mit geringerem Eigenkapital können – abhängig von Bonität, Einkommen und vorhandenen Sicherheiten – möglich sein.

Entscheidend ist immer die Gesamtsituation. Neben dem Eigenkapital spielen unter anderem die Leistbarkeit, der Immobilienwert und Ihre persönliche finanzielle Situation eine wichtige Rolle.

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