Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Immobilienkauf in Österreich?
Wenn Sie eine Immobilie kaufen möchten, werden Sie sich früher oder später eine der wichtigsten Fragen stellen:
Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Immobilienkauf in Österreich?
Eine pauschale Antwort darauf gibt es leider nicht. Grundsätzlich gilt jedoch: Je mehr Eigenmittel vorhanden sind, desto einfacher gestaltet sich in vielen Fällen die Finanzierung. Höheres Eigenkapital kann die Kreditentscheidung erleichtern, bessere Konditionen ermöglichen und die Finanzierung insgesamt stabiler machen.
Der Grund dafür ist einfach: Banken beurteilen neben der Leistbarkeit auch das Risiko einer Finanzierung. Vereinfacht gesagt vergleichen sie, wie viel Geld sie einem Kreditnehmer leihen und welche Sicherheiten diesem Kredit gegenüberstehen. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer ist der Finanzierungsbedarf und damit in der Regel auch das Risiko für die Bank.
Natürlich verfügt nicht jeder über ausreichend Ersparnisse, um einen hohen Eigenmittelanteil einzubringen. Die gute Nachricht: Auch mit wenig oder sogar ohne Bareigenkapital kann eine Finanzierung unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein. Dabei spielen beispielsweise zusätzliche Sicherheiten oder andere individuelle Faktoren eine wichtige Rolle.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, was alles als Eigenkapital zählt, wie viel Eigenkapital beim Immobilienkauf in Österreich in der Praxis sinnvoll ist und welche Möglichkeiten es gibt, wenn die eigenen Ersparnisse nicht ausreichen.
Was versteht man unter Eigenkapital?
Unter Eigenkapital versteht man alle finanziellen Mittel und Vermögenswerte, die Sie selbst in eine Immobilienfinanzierung einbringen können. Viele Menschen denken dabei ausschließlich an Geld auf dem Sparbuch oder Girokonto. Tatsächlich ist der Begriff jedoch deutlich umfassender.
Zum klassischen Eigenkapital zählen beispielsweise:
- Sparguthaben auf Sparbüchern, Giro- und Sparkonten sowie Festgeld- oder Tagesgeldkonten
- Bausparverträge
- Versicherungen mit bestehenden (Rückkaufs-)Werten
- Wertpapiere wie Aktien, Fonds oder Anleihen können – je nach Bank – als Eigenmittel berücksichtigt werden
- Selbst Kryptowährungen können in bestimmten Fällen nachgewiesen und bei der Finanzierung berücksichtigt werden.
Darüber hinaus müssen Eigenmittel nicht zwingend bereits auf Ihrem Konto liegen. Erhalten Sie beispielsweise finanzielle Unterstützung von Ihrer Familie, kann oft bereits eine schriftliche Schenkungsabsicht ausreichen. Darin bestätigen die Schenkenden, dass sie einen bestimmten Geldbetrag für den Immobilienkauf zur Verfügung stellen werden.
Doch auch wenn kein klassisches Barvermögen vorhanden ist, bedeutet das nicht automatisch das Ende einer Finanzierung. Bereits vorhandene Immobilien – beispielsweise ein lastenfreies Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus – können häufig als sogenannte Ersatzsicherheit beziehungsweise Eigenmittelsurrogat dienen. Vereinfacht gesagt stellt diese Immobilie der Bank eine zusätzliche Sicherheit zur Verfügung und kann fehlendes Bareigenkapital teilweise oder sogar vollständig ersetzen.
Entscheidend ist dabei die sogenannte Beleihungsquote. Sie beschreibt das Verhältnis zwischen der gewünschten Kreditsumme und dem Wert der vorhandenen Sicherheiten. Solange die internen Vorgaben der Bank erfüllt werden, spielt es grundsätzlich keine Rolle, ob die Eigenmittel als Bargeld oder in Form einer Ersatzsicherheit eingebracht werden.
Ein wichtiger Unterschied bleibt jedoch bestehen: Klassisches Eigenkapital reduziert den benötigten Kreditbetrag. Dadurch fällt in der Regel auch die monatliche Kreditrate geringer aus. Wird stattdessen eine bestehende Immobilie als Ersatzsicherheit verwendet, finanziert die Bank häufig den gesamten Kaufpreis inklusive Nebenkosten und gegebenenfalls geplanter Sanierungen. Die Kreditsumme fällt dadurch höher aus, was sich entsprechend auf die monatliche Rate auswirken kann.
Merke: Eigenkapital besteht nicht nur aus Ersparnissen. Auch Wertpapiere, Schenkungen oder vorhandene Immobilien können – abhängig von der jeweiligen Bank – einen wichtigen Beitrag zur Finanzierung leisten.
Wie viel Eigenkapital braucht man beim Immobilienkauf in Österreich?
Eine pauschale Antwort auf diese Frage gibt es nicht. Grundsätzlich gilt jedoch: Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto besser sind in der Regel die Finanzierungsmöglichkeiten. Banken bevorzugen Finanzierungen, bei denen ein Teil der Gesamtkosten aus eigenen Mitteln bezahlt wird, da dadurch das Risiko sinkt.
Als Faustregel wünschen sich viele Banken rund 20 % Eigenmittel. Damit können häufig die Kaufnebenkosten bezahlt und zusätzlich ein Teil des Kaufpreises selbst finanziert werden. Dadurch reduziert sich die benötigte Kreditsumme, was sich positiv auf die Finanzierung und oftmals auch auf die angebotenen Konditionen auswirken kann.
Doch wie setzen sich diese 20 % überhaupt zusammen?
Beim Immobilienkauf entstehen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch Kaufnebenkosten, die häufig unterschätzt werden. Dazu zählen unter anderem:
- 3,5% Grunderwerbsteuer
- 1,1% Grundbuchseintragung des Eigentumsrechts
- 1,5-2% Kosten für die Vertragserrichtung sowie
- 3,6% Maklerprovision (sofern ein Makler beteiligt ist)
Vereinfacht kann man sich die Finanzierung so vorstellen: Der Kaufpreis entspricht 100 % der Investition. Durch die Kaufnebenkosten erhöht sich der gesamte Finanzierungsbedarf häufig auf rund 110 %. Wer beispielsweise eine Immobilie um 400.000 Euro kauft, sollte daher insgesamt mit etwa 440.000 Euro rechnen, sofern sämtliche Kaufnebenkosten anfallen.
Aus Sicht vieler Banken ist es ideal, wenn diese Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenmitteln bezahlt werden und zusätzlich noch ein Teil des Kaufpreises selbst finanziert wird. Deshalb gelten rund 20 % Eigenkapital häufig als sehr gute Ausgangsbasis für eine Immobilienfinanzierung.
In der Praxis gibt es jedoch auch Finanzierungen mit weniger Eigenmitteln. Viele Banken sind bereit, bis zu 100 % des Kaufpreises zu finanzieren, sofern die Bonität passt und die übrigen Finanzierungsvoraussetzungen erfüllt sind. Voraussetzung ist dabei häufig, dass zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden.
Sind zusätzlich werthaltige Ersatzsicherheiten – beispielsweise ein lastenfreies Grundstück oder eine bestehende Immobilie – vorhanden, kann in einzelnen Fällen sogar der gesamte Finanzierungsbedarf inklusive Kaufnebenkosten finanziert werden. Jede Finanzierung wird dabei individuell geprüft und hängt von den jeweiligen Vorgaben der Bank sowie der persönlichen Situation des Kreditnehmers ab.
Kann man auch ohne Eigenkapital eine Immobilie finanzieren?
Viele Kaufinteressenten stellen sich die Frage, ob eine Immobilienfinanzierung auch ohne Eigenkapital möglich ist. Die Antwort lautet: Eine klassische Vollfinanzierung ohne jegliche Eigenmittel ist in Österreich in der Praxis kaum möglich.
Wie bereits erwähnt, erwarten Banken in der Regel zumindest, dass die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln bezahlt werden. Hintergrund ist, dass diese Kosten unabhängig von der Finanzierung anfallen und keinen zusätzlichen Gegenwert für die Bank darstellen.
Zudem unterliegen österreichische Banken strengen regulatorischen Vorgaben und müssen bei jeder Finanzierung umfangreiche Risiko- und Bonitätsprüfungen durchführen. Dadurch werden Finanzierungen ohne Eigenmittel deutlich restriktiver beurteilt als noch vor einigen Jahren.
Sind zumindest die Kaufnebenkosten vorhanden, kann unter den richtigen Voraussetzungen jedoch eine 100-%-Finanzierung des Kaufpreises möglich sein. Dabei prüft die Bank sehr genau, ob das Finanzierungsvorhaben langfristig tragbar ist.
Zu den wichtigsten Kriterien zählen unter anderem:
- das Alter der Kreditnehmer
- der Familienstand und eine mögliche Familienplanung
- bestehende Kredite oder Leasingverpflichtungen
- Ausbildung und berufliche Situation
- Einkommen und zukünftige Einkommensentwicklung
- die allgemeine Bonität
- der Haushaltsüberschuss
- der Marktwert und Kaufpreis der Immobilie
- die Energieeffizienz des Objekts im Rahmen der ESG-Anforderungen
Ergibt diese Gesamtprüfung ein positives Bild, sind Banken häufig bereit, auch Finanzierungen mit einem sehr geringen Eigenmittelanteil oder einer Finanzierung von bis zu 100 % des Kaufpreises zu begleiten.
Sind darüber hinaus werthaltige Ersatzsicherheiten – beispielsweise eine lastenfreie Immobilie oder ein Grundstück – vorhanden, kann in Einzelfällen sogar der gesamte Finanzierungsbedarf inklusive der Kaufnebenkosten finanziert werden. Ob dies möglich ist, hängt jedoch immer von der individuellen Situation sowie den Vorgaben der jeweiligen Bank ab.
Es gibt daher keine pauschale Zu- oder Absage. Banken beurteilen jede Finanzierung anhand der Gesamtsituation des Kreditnehmers und nicht ausschließlich anhand der Höhe des Eigenkapitals.
Praxisbeispiel
Nehmen wir an, eine Familie möchte ein Einfamilienhaus um 450.000 Euro kaufen. Zusätzlich fallen rund 40.000 Euro an Kaufnebenkosten an. Die Familie verfügt über 60.000 Euro Eigenmittel.
Auf den ersten Blick könnte man meinen, dass diese Eigenkapitalquote für eine Finanzierung zu niedrig ist. Tatsächlich ist dies jedoch nicht zwingend ein Ausschlussgrund. Die vorhandenen Eigenmittel reichen in diesem Beispiel aus, um die Kaufnebenkosten abzudecken, was von vielen Banken grundsätzlich positiv bewertet wird.
Natürlich fühlt sich eine Bank umso sicherer, je mehr Eigenkapital eingebracht wird. Schließlich muss sie dadurch einen geringeren Betrag finanzieren und verfügt über zusätzliche Sicherheit durch die Immobilie, die als Pfand im Grundbuch eingetragen wird.
Ob eine Finanzierung mit einer vergleichsweise geringen Eigenkapitalquote möglich ist, hängt daher von mehreren Faktoren ab. Dazu zählen insbesondere die Höhe des Einkommens, der monatliche Haushaltsüberschuss, bestehende Kredite oder Leasingverträge, das Alter der Kreditnehmer sowie die allgemeine finanzielle Situation der Familie.
Fällt diese Gesamtbeurteilung positiv aus, kann eine Bank auch bei einer Eigenkapitalquote von rund 12 % eine Finanzierung bewilligen. Jeder Finanzierungsfall wird dabei individuell geprüft.
Häufige Fehler beim Eigenkapital für den Immobilienkauf
1. Die Kaufnebenkosten vergessen
Viele Käufer konzentrieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis der Immobilie. Dabei werden die Kaufnebenkosten häufig unterschätzt oder sogar vergessen. Diese können die Gesamtinvestition um rund 10 % erhöhen und sollten bereits frühzeitig in die Finanzierungsplanung einbezogen werden.
2. Sämtliche Ersparnisse einsetzen
Nicht das gesamte Eigenkapital sollte für den Immobilienkauf verwendet werden. Eine finanzielle Reserve für unvorhergesehene Ausgaben, Reparaturen oder Einrichtungskosten ist auch nach dem Kauf wichtig.
3. Nur auf das Eigenkapital achten
Eigenkapital ist zwar ein wesentlicher Bestandteil einer Finanzierung, aber längst nicht der einzige. Ebenso wichtig sind die Bonität, das Einkommen, der Haushaltsüberschuss sowie die langfristige Leistbarkeit der monatlichen Kreditrate.
4. Ersatzsicherheiten nicht berücksichtigen
Viele Kaufinteressenten gehen davon aus, dass ausschließlich Bargeld als Eigenkapital zählt. Tatsächlich können unter bestimmten Voraussetzungen auch lastenfreie Grundstücke oder Immobilien als Ersatzsicherheit eingebracht werden.
5. Keine unabhängige Finanzierungsberatung in Anspruch nehmen
Jede Bank bewertet eine Finanzierung unterschiedlich. Ein unabhängiger Wohnbaufinanzierer kann verschiedene Banken vergleichen und jene Finanzierung finden, die am besten zur persönlichen Situation passt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie viel Eigenkapital sollte ich für einen Immobilienkauf in Österreich haben?
Viele Banken wünschen sich rund 20 % Eigenmittel. In der Praxis sind jedoch – abhängig von Bonität und Finanzierungskonzept – auch geringere Eigenmittelanteile möglich.
Reichen 10 % Eigenkapital aus?
Oft ja. In vielen Fällen können damit zumindest die Kaufnebenkosten bezahlt werden. Ob eine Finanzierung möglich ist, hängt jedoch immer von der individuellen Situation und der jeweiligen Bank ab.
Was zählt alles als Eigenkapital?
Zum Eigenkapital zählen unter anderem Sparguthaben, Bausparverträge, besparte Versicherungen, Wertpapiere, Schenkungen sowie – je nach Bank – auch bestehende Immobilien oder Grundstücke als Ersatzsicherheit.
Kann ich ohne Eigenkapital eine Immobilie finanzieren?
Eine klassische Finanzierung ohne Eigenmittel ist in Österreich nur in Ausnahmefällen möglich. Sind jedoch zusätzliche Sicherheiten vorhanden, kann auch eine Finanzierung des gesamten Investitionsbedarfs möglich sein.
Verbessert mehr Eigenkapital die Finanzierung?
Ja. Je höher das Eigenkapital, desto geringer ist die benötigte Kreditsumme. Das kann die Finanzierung erleichtern und sich positiv auf die angebotenen Konditionen auswirken.
Fazit
Wie viel Eigenkapital Sie für einen Immobilienkauf in Österreich benötigen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Zwar wünschen sich viele Banken Eigenmittel von rund 20 %, doch auch Finanzierungen mit geringerem Eigenkapital können – abhängig von Bonität, Einkommen und vorhandenen Sicherheiten – möglich sein.
Entscheidend ist immer die Gesamtsituation. Neben dem Eigenkapital spielen unter anderem die Leistbarkeit, der Immobilienwert und Ihre persönliche finanzielle Situation eine wichtige Rolle.
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